北京近年土地供需與成交價(jià)格走勢(shì)，數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice金融終端

隨著政府對(duì)土地供應(yīng)量的控制明顯加強(qiáng)以及房地產(chǎn)商對(duì)購(gòu)置土地更加 謹(jǐn)慎，今年前三季度全國(guó)土地出讓金和出讓面積同比下滑幅度超過(guò)2成。

監(jiān)測(cè)全國(guó)300個(gè)城市土地交易活動(dòng)的中國(guó)指數(shù)研究院8日發(fā)布的研究報(bào)告顯示，今年前三季度土地成交面積同比下滑30%，土地出讓金減少23%，但樓面均價(jià)上漲11%，成交溢價(jià)率提升2個(gè)百分點(diǎn)至13%。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉稱，盡管開發(fā)商在一、二線城市已經(jīng)從“去庫(kù)存”轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”，但是全國(guó)商品房庫(kù)存仍在增加，主要是三、四線城市新房庫(kù)存占了全國(guó)的70%，在建工程占了67%，因此開發(fā)商在全國(guó)范圍內(nèi)基本上在縮減土地支出，土地成交在下滑。

在經(jīng)歷年初相對(duì)火爆的土地交易行情之后，全國(guó)土地交易活動(dòng)隨后反轉(zhuǎn)向下，隨即又在第三季度大幅增長(zhǎng)。

根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，第一季度300個(gè)城市土地成交面積18260萬(wàn)平方米，第二季度減少至17230萬(wàn)平方米，第三季度則飆漲至21036萬(wàn)平方米。其中第三季度土地出讓金同比增長(zhǎng)15%，平均樓面均價(jià)則上漲34%，成交溢價(jià)率也提升10個(gè)百分點(diǎn)至19%。

房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，樓面價(jià)同比上漲主要是源于結(jié)構(gòu)性變化，一線和熱點(diǎn)的二線城市土地成交比重上升推動(dòng)了整體統(tǒng)計(jì)中的土地價(jià)格上漲。

從不同類別的城市來(lái)看，一線城市前三季度土地樓面均價(jià)上漲5%至8295元/平方米，二線城市上漲20%，三線城市則下跌1%。一、二線城市土地出讓面積占比約為42.3%。

“目前的交易集中在一、二線城市，而三、四線城市交易相對(duì)低迷，所以在成交量下滑的過(guò)程中，樓面價(jià)卻居高不。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“從土地市場(chǎng)來(lái)看，稀缺性一直是地價(jià)持續(xù)攀升的一個(gè)動(dòng)力，尤其是在部分房企去庫(kù)存壓力減少的情況下，對(duì)于高價(jià)地塊的獲取會(huì)更加有動(dòng)力。”

以北京為例。根據(jù)東方財(cái)富choice金融終端的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北京成交樓面均價(jià)從今年1月的16441元/平方米上漲至34762元/平方米。較2013年10月8449元/平方米的樓面價(jià)則上漲逾3倍。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，一、二線城市樓市回暖速度遠(yuǎn)快于三、四線城市，結(jié)果是房地產(chǎn)商大量進(jìn)軍經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市，房企購(gòu)地的集中造成地價(jià)提升。

今年前三季度，北京、上海的土地出讓金均超過(guò)千億。土地出讓金排名前20的城市中，土地出讓金額最少的城市常州也超過(guò)130億元。前20的城市主要為北上廣深以及武漢、杭州、南京等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市。

接受采訪的分析人士表示，這樣的結(jié)果則是導(dǎo)致各類城市樓市之間發(fā)展的不平衡性進(jìn)一步加劇。

但對(duì)于三、四線城市來(lái)說(shuō)，可能的好消息是，盡管前三季度土地交易各項(xiàng)指標(biāo)仍以同比下降為主，但第三季度降幅已較上半年收窄。

9月，三、四線城市土地出讓面積環(huán)比增加5%，成交樓面均價(jià)為921元/平方米，環(huán)比上漲42%，同比上漲55%。土地出讓金為565億元，環(huán)比增加23%，同比增加25%。