中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)訊由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)經(jīng)理人專業(yè)委員會(huì)(全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟，亦稱全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)，簡(jiǎn)稱全經(jīng)聯(lián))主辦的首屆全國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新大會(huì)于2015年6月12-13日在北京成功召開(kāi)。全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)(兼全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)金融工作委員會(huì)聯(lián)席秘書(shū)長(zhǎng))鐘彬先生應(yīng)邀出席并發(fā)表了題為《商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融》的精彩演講，以下為其演講實(shí)錄。

非常高興今天來(lái)到全經(jīng)聯(lián)的會(huì)場(chǎng)跟大家一起分享，七年來(lái)我見(jiàn)證了樂(lè)渝(全經(jīng)聯(lián)執(zhí)行主席兼秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝)和全經(jīng)聯(lián)一路走到今天，一直堅(jiān)持幾個(gè)核心的東西，比如說(shuō)智庫(kù)、創(chuàng)新，我認(rèn)為這個(gè)定位非常準(zhǔn)確，他的的確確是走在了行業(yè)的前端，所以你們發(fā)現(xiàn)全經(jīng)聯(lián)為什么活躍，他最后做成了今天來(lái)看互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代最重要的兩個(gè)概念，就是平臺(tái)和生態(tài)，所以我今天要祝賀全經(jīng)聯(lián)的發(fā)展。我們商會(huì)現(xiàn)在有18個(gè)二級(jí)機(jī)構(gòu)及專業(yè)平臺(tái)(全經(jīng)聯(lián)為全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)經(jīng)理人專業(yè)委員會(huì))，我們希望每個(gè)平臺(tái)都能夠發(fā)展起來(lái)，然后做成一個(gè)為行業(yè)服務(wù)的大平臺(tái)。

今天我跟大家一起分享的是“商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融”。我為什么要講商業(yè)邏輯變化下的地產(chǎn)金融呢?是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)變化到今天來(lái)講，真的不是一個(gè)所謂階段性的拐點(diǎn)，而是一個(gè)歷史性的變化。這個(gè)變化對(duì)未來(lái)一定有很多深刻的影響，我們必須回顧過(guò)去是怎么樣的，如果依賴過(guò)去的路徑走，就會(huì)出現(xiàn)很多問(wèn)題。

今天談三個(gè)方面：一是房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯;二是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)分析;三是房地產(chǎn)新邏輯下金融地產(chǎn)的趨勢(shì)。我講的是金融地產(chǎn)，我沒(méi)再提地產(chǎn)金融，因?yàn)檫@些提法都表明了我們對(duì)這個(gè)行業(yè)認(rèn)識(shí)的一些變化。

一、房地產(chǎn)黃金十年的商業(yè)邏輯

房地產(chǎn)今天還在比較重要的地位，是因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)是非常重要的，我為什么選擇2013年的數(shù)據(jù)呢?是因?yàn)檫@一年是中國(guó)房地產(chǎn)最輝煌的一年，它占固定資產(chǎn)投資比重19.7%，基本上占了20%。

這是2003年—2014年商品房銷售對(duì)GDP占比的變化情況，我們對(duì)行業(yè)及整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響是蠻大的，我們對(duì)上下游的帶動(dòng)也非常大。很多時(shí)候我們講“互聯(lián)網(wǎng)+”，事實(shí)上你會(huì)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)一直在加所有的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)槟阒灰谧觯阋欢ㄒa(chǎn)業(yè)化，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常有趣的現(xiàn)實(shí)，就是房地產(chǎn)商會(huì)里面，你會(huì)看到各種產(chǎn)業(yè)的No.1都進(jìn)入我們的行業(yè)，都成為我們的會(huì)員，有一次全國(guó)工商聯(lián)開(kāi)會(huì)，我看一下在20多個(gè)行業(yè)商會(huì)里面，很多商會(huì)的會(huì)長(zhǎng)都在涉足做房地產(chǎn)，其實(shí)你如果做制造業(yè)，肯定會(huì)有房地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)一定會(huì)有房地產(chǎn)。

至于對(duì)就業(yè)的拉動(dòng)、對(duì)其他產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)的拉動(dòng)也是非常大的，房地產(chǎn)成為財(cái)政的主要來(lái)源，這也是非常重要的數(shù)據(jù)。但是它最大的貢獻(xiàn)不在這里，而是在后面，是在地方財(cái)政收入上。所以房地產(chǎn)對(duì)我們整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，從財(cái)、稅、就業(yè)、行業(yè)拉動(dòng)上講，影響都非常大。

所以，我們認(rèn)為過(guò)去為什么是房地產(chǎn)的黃金十年?我看到我們行業(yè)的企業(yè)家，尤其是商會(huì)剛剛成立的時(shí)候是2001年，我們籌備的時(shí)候是2000年，當(dāng)時(shí)只有33家企業(yè)，包括后來(lái)非常有名的招商地產(chǎn)、泰達(dá)建設(shè)、龍湖等等這樣一些企業(yè)。我是2002年到商會(huì)，到今年是14年，包括萬(wàn)達(dá)是最早創(chuàng)會(huì)的核心會(huì)員，他們很勤奮、而且有天賦，但是勤奮天賦難道其他行業(yè)沒(méi)有嗎?他們?nèi)狈Φ氖羌t利，因?yàn)槿丝诩t利、城鎮(zhèn)化紅利、經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利、制度性改革紅利與國(guó)際紅利，五大紅利在推動(dòng)我們，那時(shí)候的房地產(chǎn)的確在風(fēng)口上。WTO進(jìn)來(lái)的時(shí)候，我們有很多不同的看法，我們甚至認(rèn)為WTO到底會(huì)不會(huì)對(duì)我們?cè)斐珊艽蟮臎_擊呢?現(xiàn)在看來(lái)的確是帶來(lái)了沖擊，但它是對(duì)國(guó)際的沖擊，對(duì)我們是全面正向的拉動(dòng)，我們是得益于一個(gè)非常寬松的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

我為什么說(shuō)邏輯變化?是因?yàn)槲宕蠹t利都在逐漸退出，人口紅利轉(zhuǎn)向老齡化社會(huì);城鎮(zhèn)化紅利還在繼續(xù)進(jìn)行中;經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅利，進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整。剛才李佐軍老師講的是非常客氣的話，因?yàn)樵诮?jīng)濟(jì)全面下行的壓力下，整體不好，你會(huì)好到哪里去呢?制度性改革紅利，已經(jīng)積累眾多問(wèn)題了，它不是紅利了，甚至成為阻礙，國(guó)際紅利也在發(fā)生根本變化。

這五大紅利中最根本的紅利就是制度性土地紅利，我們是改革紅利帶來(lái)了土地紅利，土地紅利帶來(lái)了房地產(chǎn)黃金十年，這是我們的商業(yè)邏輯。

但是我們看到改革制度形成了土地市場(chǎng)，這是生產(chǎn)資料的市場(chǎng)，有了按揭就有了金融市場(chǎng)，取消福利分房形成了剛需市場(chǎng)，這三個(gè)制度的形成都帶來(lái)了巨大的市場(chǎng)空間，但是十幾年沒(méi)有變化。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中，會(huì)有一些成長(zhǎng)的代價(jià)，我們會(huì)不斷反思我們的管理以及我們對(duì)未來(lái)的思考。其實(shí)土地市場(chǎng)的形成，也有一定的問(wèn)題，會(huì)不會(huì)形成一個(gè)土地財(cái)政的依賴?這十幾年來(lái)，我們的確嚴(yán)重忽略了保障房制度，現(xiàn)在開(kāi)始做這個(gè)事情，包括沒(méi)有節(jié)制的發(fā)展按揭市場(chǎng)，也會(huì)導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)過(guò)度發(fā)展。

黃金十年房地產(chǎn)商業(yè)邏輯下的路徑選擇：一是廣儲(chǔ)地，二是高杠桿，三是快周轉(zhuǎn)，四是大資本。迅速地利用前三條進(jìn)入資本市場(chǎng)，第四條就是讓中國(guó)十大財(cái)富里面有五個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)家的原因。因?yàn)橛幸淮挝腋鷿?rùn)有一次溝通，發(fā)現(xiàn)十個(gè)富豪里面有五個(gè)是從事房地產(chǎn)行業(yè)，而且五個(gè)都是我們?nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)的副會(huì)長(zhǎng)，其實(shí)他的路徑選擇是基于前面的商業(yè)邏輯。

現(xiàn)在政府開(kāi)始建立一種房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制——因?yàn)榻?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)在調(diào)整，尤其是去年和今年。因?yàn)槲覀內(nèi)?lián)房地產(chǎn)商會(huì)是國(guó)家一級(jí)社團(tuán)法人，跟政府有很多的交流，我們能深切感受到最近一年是我們跟政府溝通最頻繁的一年。我們房地產(chǎn)商會(huì)與政府溝通，關(guān)于怎么把政策調(diào)控變?yōu)橹贫日{(diào)控，把行政調(diào)控變成市場(chǎng)調(diào)控，讓它更加陽(yáng)光、透明、規(guī)范、可持續(xù)。但是這里面可以看到土地制度改革、財(cái)稅制度改革、分配制度改革、金融制改革、雙軌制度改革，其實(shí)這些改革是最根本的改革，這些改革以后，我們房地產(chǎn)才能真正地走向可持續(xù)發(fā)展。這是因?yàn)槲覀冃袠I(yè)的健康主要取決于三個(gè)要素：政策要素、行業(yè)變化要素以及企業(yè)發(fā)展選擇要素。其實(shí)這些制度是相輔相成的，缺一不可。