如果用一首歌來形容當下的中國樓市，那一定非張學友的《這個冬天不太冷》莫屬。中國指數(shù)研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，11月份全國房價繼續(xù)平穩(wěn)回升，100個被監(jiān)測城市新建住宅均價為10899元/平方米，漲幅較10月擴大了0.16個百分點，這已經(jīng)是環(huán)比、同比連續(xù)4個月出現(xiàn)“雙漲”。專家指出，樓市回暖既得益于政策性引導的消費需求，也源于部分投資需求助推，但樓市分化格局和去庫存壓力并未根本性改變。未來，只有縮小地區(qū)發(fā)展差距，在供需兩端對癥下藥，才會讓房地產(chǎn)業(yè)真正迎來“春天”。

一線城市“豪宅”升溫

樓市過“暖冬”，豪宅熱搶眼。上海鏈家市場研究部數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，上海單價超過每平方米10萬元的豪宅成交490套，超過前3年成交量總和。同時，中國房產(chǎn)信息集團的統(tǒng)計亦表明，前11個月，京滬深三地的頂級豪宅成交量分別增長54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅達普通商品房的兩倍。

對此，深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉指出，豪宅熱銷主要是由于傳統(tǒng)經(jīng)濟“去產(chǎn)能”和“去杠桿”已呈倒逼之勢，而新經(jīng)濟還未成長到能填補增長空白的程度。與此同時，一線城市用地空間出現(xiàn)“負增長”，在核心區(qū)域占據(jù)稀缺資源、容積率更小的豪宅以享受更多溢價無疑成了高凈值人群避險保值的選擇。

武漢科技大學金融證券研究所所長董登新在接受本報記者采訪時表示，當前樓市回暖、熱點地區(qū)豪宅行情火爆并不是孤立的短期現(xiàn)象，既有今年樓市新政的作用，也與2013年—2014年房價整體原地踏步有關(guān)。

而一線城市持續(xù)增加的人口凈流入也是一些購房者持續(xù)“看多”的原因。調(diào)查顯示，我國城市2.7億外來人口中的50%集中在前50大城市，而這50%中的八成又集中在包括北上廣深在內(nèi)的10大城市。

分化格局日趨明顯

不過，并不是所有地區(qū)的樓市都能感受到這種暖意。記者了解到，呼和浩特、沈陽、長春等二線城市的房地產(chǎn)交易與過去相比并沒有明顯起色，很多三四線城市更是面臨著嚴重的去庫存壓力。不久前，中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房報告(2015-2016)》也顯示，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現(xiàn)房去庫存化就需23至24個月。

同市場本身的分化一樣，學者們對樓市的判斷亦大相徑庭。國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟研究部研究員張立群分析，中國經(jīng)濟不會硬著陸，房地產(chǎn)投資增長持續(xù)下降的態(tài)勢有望在明年上半年結(jié)束；全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會秘書長鐘彬判斷，一線城市開始回升、二線城市開始企穩(wěn)、三四線城市則仍以去庫存為主；中國社科院金融研究所研究員易憲容則擔心，房地產(chǎn)投資者退出市場會導致預(yù)期逆轉(zhuǎn)，中國樓市的艱難時期并沒有過去，或許僅是開始。

“一方面，中國房地產(chǎn)市場特別是一線城市的整體房價已經(jīng)非常高，可以說已經(jīng)觸及了‘天花板’；另一方面，當前市場上流動性又相對充裕，很多投資者找不到更多理想的投資渠道，因此樓市在未來相當長的一段時間內(nèi)會出現(xiàn)漲跌交替，只漲不跌、暴漲暴跌的單邊或極端行情都不會出現(xiàn)。”董登新強調(diào)。

投資購房仍需謹慎

如何才能讓房地產(chǎn)市場突破發(fā)展瓶頸，真正迎來“春天”呢？分析人士指出，庫存高企、豪宅火爆、冷暖不均等現(xiàn)象反映了我國區(qū)域發(fā)展不均衡、特大城市人口過于集中、貧富差距依然較大等經(jīng)濟社會發(fā)展中的一些深層次矛盾，而問題的解決則有賴于一系列具有針對性的政策。

中國社科院在其報告中建議，未來我國房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)注意不同領(lǐng)域之間的政策配合。例如，在金融政策上，繼續(xù)適時降準降息，注意降息降準對住房市場的影響，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋；在財稅政策上，增加財政支出，支持保障房由建轉(zhuǎn)買，同時繼續(xù)降低住房交易環(huán)節(jié)稅負；在土地政策上，應(yīng)按照土地與人口掛鉤的要求，增加熱點地區(qū)住房建設(shè)用地供應(yīng)等。

“目前來看，政府的房地產(chǎn)政策既具有針對性，同時也是比較穩(wěn)健保守的，這在當前經(jīng)濟形勢下較為適當。下一步，政策除了要繼續(xù)保持對基本自住性住房需求的支持外，沒有必要對投資性需求進行支持。”董登新建議。