樓市去庫存再入最高層焦點議題。12月14日，中共中央政治局召開會議分析研究2016年經(jīng)濟工作，“化解房地產(chǎn)庫存”再成議題。而近半個月來，高層多次提及房地產(chǎn)，且都與去庫存相關，可見其重要性。間接說明高庫存壓力之下的房地產(chǎn)業(yè)已拖累經(jīng)濟增長，中央層面也正尋求破解之道。據(jù)悉，近日多地已相繼推出購房補貼政策，去庫存政策再升級。專家預期，2016年地方政府手中還有八大底牌措施“去庫存”。
三四線城市成去庫存重點
“看政治局會議通稿，其中兩段話值得高度關注：一是要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革，擴大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。二是城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路……要推進農(nóng)民工市民化，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。”經(jīng)濟學者劉曉博分析，從上述兩段話來看，國家把“加快農(nóng)民工市民化”作為了房地產(chǎn)去庫存的著力點。具體做法是，通過戶籍制度改革，讓農(nóng)民工進城落戶更容易;通過改革公積金制度，把農(nóng)民工、個體戶納入其中;通過財政補貼、退稅或者稅收減免方式，幫助農(nóng)民工在城市里購房。
也有地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，很明顯，這一政策實施的重點在三四五線城市，而不是在一二線城市。對于一二線城市，最有效的去庫存方式，還是降首付和“房貸利息抵扣個稅”。“新一輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。”
多地去庫存政策再升級
事實上，近半個月來，已傳出多個三四線城市推出購房補貼政策，去庫存政策再升級。
為鼓勵本地農(nóng)民進城購房，洛陽、駐馬店等城市近期已紛紛出臺各種財政補貼政策。河南濮陽則成為較早試行這一政策的城市，根據(jù)《濮陽市人民政府關于支持農(nóng)民進城購房促進住房消費的實施辦法》，從12月3日起，對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元，對第二套改善性住房每平方米補貼100元，購買二手房每平方米補貼200元。
據(jù)了解，已有多省部分市縣推出了針對農(nóng)民進城買房的補貼和優(yōu)惠政策。地方政府文件顯示，至少包括安徽宿州市泗縣、碭山縣、銅陵市以及河南的多個市縣推出了針對農(nóng)民進城買房的補貼和優(yōu)惠政策。與此同時，云南省、四川省、浙江省、江蘇省也有個別市在試點。
而在三四線城市也有新政策出臺。12月9日，杭州市富陽區(qū)人民政府辦公室下發(fā)了《富陽區(qū)促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展實施細則》的通知。規(guī)定了對于富陽區(qū)購房補貼的優(yōu)惠政策。數(shù)據(jù)顯示，2014年以來，已有超50個城市發(fā)布了購房補貼政策，其中主要為三四線城市。
廣深庫存尚處合理水平
有分析報告稱，目前全國新房庫存約68.69億平方米，消化周期大致為5.7年，廣州深圳情況又如何?
據(jù)合富輝煌的分析報告，年初廣州總的庫存量為1362萬㎡，截至11月初存量則為1425萬㎡，但消化周期卻從年初的37.6個月降至21.3個月。這得益于2015年良好的成交(1-10月成交量共計633萬㎡，同比上升42%)，去化壓力明顯減少。
房價點評網(wǎng)廣州首席分析師肖文曉表示，廣州一手住宅網(wǎng)簽套數(shù)已連續(xù)3個月穩(wěn)定在8000套/月以上，顯示市場供求博弈較穩(wěn)定。值得一提的是，陽光家緣的數(shù)據(jù)顯示，截至12月15日，廣州一手住宅可售貨量為68753套，不僅比上月同期減少了5000套，更是近一年來首次跌破7萬套的庫存水平。按照近6個月的月均網(wǎng)簽數(shù)量計算，去化周期已降至8.4個月水平，逼近8-10個月的合理庫存周期的下限。
不過，合富輝煌市場首席分析師黎文江則提醒：廣州樓市結(jié)構(gòu)性高庫存仍在，加上要消化明年的供應，化解庫存的壓力相當大，不宜輕言庫存警報解除。他指出，花都、南沙等區(qū)可售庫存遠超其他區(qū)，后續(xù)新貨供應量更大，不容樂觀;而某些板塊地王成堆，高房價，同質(zhì)化競爭，消化難度可想而知。與此同時，廣州的限購政策使消費力分流到佛山、清遠等地，估計每年有1萬套以上。
至于深圳，根據(jù)深圳中原地產(chǎn)、安居客監(jiān)測，截至11月底，深圳新房存量為411萬平方米，較10月增加9.7%，存量套數(shù)為38419套，全市去化周期為6.9個月。
縱觀整個2015年，深圳新房庫存一直處于歷史較低水平。這與上半年市場火爆、成交大幅上揚有主要關系。深圳住宅土地供應非常少，七成以上住宅來自長周期的舊改;常住人口自有房率低，僅為30%，這些因素造成一線城市中，深圳的住房需求水平最高。
易居研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，深圳新建商品住宅存銷比已低于6個月，創(chuàng)近五年新低。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認為，就深圳目前庫存而言，尚處于健康合理水平。
2016展望
明年樓市或打八張牌
2016年地方政府還有哪些底牌“去庫存”?同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，每當市場低谷期，地方都會采取一些措施刺激房地產(chǎn)市場復蘇和回升，從目前樓市發(fā)展特征來看，有八大措施極有可能會在非限購城市執(zhí)行(半數(shù)以上二線城市、大部分三四線城市)。
1.降首套首付：預計首套房首付比例將從現(xiàn)行的25%，下調(diào)至20%左右。
2.降準降息：預計2016年仍有1-2次降息，降息幅度在0.5個點左右，降準也有機會，大約在1個點左右。
3.樓市稅費補貼類政策會進一步落地，同時，首套房貸利率優(yōu)惠或政府財政直接給予首套房貸支持。
4.加強貨幣補貼：進一步加大棚戶區(qū)改造的力度，補償政策傾向于給予被拆遷居民金錢補助(貨幣補貼)，而非異地分配住房(實物補貼)。
5.調(diào)整普通住宅標準。
6.鼓勵人才購房政策。
7.將戶籍制度與購買房產(chǎn)直接結(jié)合。
8.對于特定產(chǎn)品類型樓盤給予契稅優(yōu)惠或減免。
