中國日報網(wǎng)訊 (記者吳海花、白云蛟) 近期中國國日報網(wǎng)房產(chǎn)頻道強勢推出《海花訪談》欄目，本欄目為房地產(chǎn)權(quán)威人物訪談，匯聚地產(chǎn)大咖思想，引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，共同打造一個國內(nèi)最專業(yè)、最權(quán)威的地產(chǎn)原創(chuàng)網(wǎng)絡(luò)訪談品牌。
本期《海花訪談》邀請到的嘉賓為中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛。他訪談的題目是《農(nóng)民工購房市民化 “中國夢”廈的封頂工程》。
【名人簡介】
倪鵬飛，現(xiàn)任中國社科院城市與競爭力研究中心主任，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理。全球城市競爭力跨國項目秘書長，中國城市競爭力報告課題組組長。
中國社會科學(xué)院青年人文社會科學(xué)研究中心副理事長，中國城市科學(xué)會副秘書長、中國城市發(fā)展學(xué)會副秘書長、中國城市經(jīng)濟學(xué)會副秘書長, 成都、太原、東莞等城市政府經(jīng)濟顧問。
【研究領(lǐng)域及成果】
主要致力于城市經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)、空間金融學(xué)、城市競爭力及國家競爭力等方面的理論與實證研究。先后承擔了中央交辦課題、國家重大社科基金招標課題、聯(lián)合國、世界銀行、歐盟、中組部、科技部、商務(wù)部、北京市、廣州、成都市等國際組織、國家部委、地方政府委托的課題。
主編《中國城市競爭力報告》、《中國住房發(fā)展報告》、《國家競爭力報告》。與美國學(xué)者彼得·卡爾·克拉索聯(lián)合主編《全球城市競爭力報告》;與英國皇家社會科學(xué)院院士彼得·泰勒教授聯(lián)合編制"城市全球化指數(shù)"。聯(lián)合國人居署《世界城市狀況報告(2012)》重要撰稿者。作為經(jīng)濟與戰(zhàn)略領(lǐng)域的專家，為中國近20個省市政府進行案例、戰(zhàn)略和對策研究，發(fā)表12部案例專著。
【海花訪談主持人簡介】
訪談主持人吳海花，現(xiàn)任中國日報中文網(wǎng)房產(chǎn)、家居頻道總負責(zé)人，從事房地產(chǎn)行業(yè)10余年，創(chuàng)辦中國地產(chǎn)、家居知名論壇頒獎典禮“中國地產(chǎn)華表獎”，在企業(yè)間資本對接、資金引進、高端產(chǎn)品頂層設(shè)計有獨到見解，是業(yè)界資深媒體人。先后在新華社、新京報、騰訊藍房網(wǎng)等媒體任職、對房產(chǎn)市場有獨到見解，是移動互聯(lián)網(wǎng)時代新形勢下新媒體領(lǐng)頭人及前行者。
中國日報中文網(wǎng)房產(chǎn)、家居頻道主編 吳海花
【訪談實錄】
一、農(nóng)民工僅僅是樓市的“救市主”?
自2009年以來，房地產(chǎn)市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導(dǎo)致供給出現(xiàn)階段性和結(jié)構(gòu)性嚴重過剩。預(yù)計2015年商品住房總庫存達40億平米，商品住房過剩庫存高達21億平米。庫存長期積壓嚴重威脅著經(jīng)濟、金融和社會的健康、安全與發(fā)展。因此，去庫存是當前首要住房政策目標。但是試圖繼續(xù)使用連續(xù)多年的宏觀經(jīng)濟刺激政策，擴大城鎮(zhèn)現(xiàn)有的剛性需求和改善性需求，短期內(nèi)不可能化解規(guī)模如此巨大的過剩庫存。開辟新需求即支持農(nóng)民工購房，是快速消化過剩庫存，促進住房市場穩(wěn)健調(diào)整和發(fā)展的有效之策。創(chuàng)造條件，支持農(nóng)民工購房市民化，就能完全建成民族復(fù)興第一個100年的“中國夢”廈。
“中國夢”實質(zhì)是中國實現(xiàn)從傳統(tǒng)鄉(xiāng)村社會向現(xiàn)代社會的成功轉(zhuǎn)型，是每個中國人所同時建設(shè)的個人轉(zhuǎn)變、家庭富裕與國家富強、民族復(fù)興的“家國夢”。與中國革命一樣，中國轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要問題是農(nóng)民問題。轉(zhuǎn)型的主要目標是，讓占全部人口絕大多數(shù)的農(nóng)民從農(nóng)民變成工人和市民，過上幸福生活，讓國家從傳統(tǒng)落后的農(nóng)業(yè)國家變?yōu)橄冗M現(xiàn)代的國家，實現(xiàn)國家富強與民族復(fù)興。農(nóng)民是中國轉(zhuǎn)型的主體力量，農(nóng)民的不懈奮斗，改變自己與家庭的命運，推動國家富強與民族復(fù)興。
農(nóng)民工是當代中國最可愛的人，像辛勤耕耘的黃牛，吃的是草，擠的是奶。作為先進農(nóng)民和中堅工人，他們在最艱苦、最惡劣的工作環(huán)境里，從事著最苦最累的工作，起早貪黑、加班加點，奉獻智慧，揮灑汗水，他們建設(shè)一座座城鎮(zhèn)和一棟棟高樓拔地而起，讓中國發(fā)生巨變，他們制造數(shù)以萬億計的商品與服務(wù)，通過一艏艏巨輪和一列列火車涌向八方，讓世界發(fā)生改變，他們創(chuàng)造了充分涌流的滾滾財富，形成了不竭江河的中國紅利。農(nóng)民工不僅是中國轉(zhuǎn)型的主力軍，而且是中國奇跡的主創(chuàng)人，全球增長的新動力。
但是，農(nóng)民工個人及家庭卻長期工資微薄、待遇缺失、蝸居工棚、節(jié)衣縮食、夫妻兩地、骨肉分離、客居異鄉(xiāng)、寄人籬下。他們住在城市里但沒有自己的住房，沒有溫馨的家，不能實現(xiàn)家庭團聚，不能享受天倫之樂，不能過上正常的家庭生活，不能實現(xiàn)城鎮(zhèn)安居樂業(yè)。他們付出犧牲與代價，遠未得到像城里人一樣的基本公正待遇。
今日中國，處在民族復(fù)興的最后一刻，行在“跨越中等收入陷阱”的最后一步，建在中國夢想大廈的最后一層。中國宏觀層面面臨：經(jīng)濟增長持續(xù)下行，轉(zhuǎn)型升級舉步維艱，全面改革步履蹣跚，房地產(chǎn)階段性過剩，城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)性失衡。
這些宏觀層面恰恰與農(nóng)民工問題有關(guān)：經(jīng)濟增長的需求不足和供給問題，來自于半城鎮(zhèn)化導(dǎo)致的需求缺口;戶籍制度、財稅制度、土地制度和金融制度的改革，主要是涉及農(nóng)民工購房及其市民化。因此，農(nóng)民工購房具有一石多鳥效應(yīng)。首先，農(nóng)民工是樓市的“救市主”，農(nóng)民工購房化解房地產(chǎn)庫存;其次，農(nóng)民工購房帶動投資和消費從而穩(wěn)定增長和促進轉(zhuǎn)型;再次，鼓勵農(nóng)民工購房將可以倒逼改革;最后，農(nóng)民購房圓了農(nóng)民工的住房夢，也圓了全面小康的中國夢。
可以說，7000萬人(主要是農(nóng)村人口)脫貧與農(nóng)民工市民化是“中國夢”廈的最后封頂工程。作為主力軍，農(nóng)民工建設(shè)的“中國夢”廈只差最后一層，而最后一層正是農(nóng)民工自己的新房。創(chuàng)造條件，支持農(nóng)民工購房市民化，就能完全建成民族復(fù)興第一個100年的“中國夢”廈。
二、中國住房庫存究竟有多少?
支持農(nóng)民工購房，除了發(fā)揮農(nóng)民工購房的多重效應(yīng)外，還基于住房的現(xiàn)有存量、過剩庫存和潛在新增供給。
首先，當前過剩庫存高達21億平米，目前過剩庫存積壓主要集中在地級及以下城市。其中，現(xiàn)房過剩1億平米(超過18個月外)，期房過剩19.923億平米(超過兩年外)。總庫存為39.96億平米。其中，待售現(xiàn)房庫存4.2585億平米(去化期23個月)，待售期房庫存35.7億平米(庫存=施工面積51.48億平米—兩年銷售15.78億平米)(去化期4.5年)。
其次，保持新常態(tài)下的投資增速，未來新增供給可能達67.2億平米。未來5年要保持6.5%以上的增長，在新的動力還不太強勁的情況下，商品住房投資等指標恢復(fù)和保持在10%左右的新常態(tài)增長。如果在每年10億平米(近幾年的銷售均值)的基礎(chǔ)上，每年10%未來新增供給至少67.2億平米。
綜上，2020年總庫存加新增供給預(yù)計將在88億平米左右。
三、未來5年中國住房有效需求究竟有多少?
支持農(nóng)民工購房，讓農(nóng)民工成為樓市“救市主”，更因為城鎮(zhèn)居民潛在有效的需求難以消化和匹配住房現(xiàn)有存量、過剩庫存和潛在的新增供給規(guī)模。城鎮(zhèn)住房需求最終決定城鎮(zhèn)人口的總量及其變動趨勢。2014年，中國城鎮(zhèn)常住人口達到7.7億，其中，存量戶籍人口接近5億，非戶籍常住人口2.7億。
首先，鑒于住房擁有不均以及30%住房配套不全等，“十三五”期間，城鎮(zhèn)戶籍人口中仍有1億左右住房困難的低收入家庭，需要獲得大約3800萬套(預(yù)計30億平米)的安居性住房保障，包括：棚戶區(qū)改造、公廉租房等。即使一部分由實物化保障改由貨幣化保障，按照50%的購買量計算，將有15億平米從市場購買，每年達3億平米。
其次，雖然總體上城鎮(zhèn)戶籍人口可能已過戶均1:1套的飽和標準，鑒于住房擁有不均以及30%住房配套不全等，戶籍人口中仍有超過1億的中等及以上人口的具有改善性需求和剛性需求(1400萬家庭)。若假設(shè)最近幾年年均銷售10億平米都視為城鎮(zhèn)居民的剛性和改善性需求，并假定未來5年年均規(guī)模不變，“十三五”期間總需求為50億平米。
因此，未來5年城鎮(zhèn)戶籍人口商品住房總需求達65億平米左右。但當前過剩庫存與未來潛在供給之和為88億平米左右。因此，完成去庫存和保持住房市場的可持續(xù)增長，必需開辟新需求，其中最為現(xiàn)實的需求即農(nóng)民工市民化的住房需求。
未來5年農(nóng)民工新增購房總共有可能達23.1億平米。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工的調(diào)查得到數(shù)據(jù)：2014年農(nóng)民工總數(shù)2.7億，其中，1.7億外出農(nóng)民工居住情況十分悲催：在城鎮(zhèn)自購房住的僅為1%，回農(nóng)村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿舍的28.3%。按照未來5年1億人城鎮(zhèn)化計算，如果70%的家庭人口在城鎮(zhèn)購房(人均33.3平米)，每年以農(nóng)民工為主體的購房需求可達4.6億平米。
四、農(nóng)民工在哪里能買得起房、安得起家?
農(nóng)民工能否或者在哪里買得起房，關(guān)鍵是看農(nóng)民工的收入、就業(yè)的城鎮(zhèn)及其城鎮(zhèn)的房價。根據(jù)國家統(tǒng)計局對農(nóng)民工調(diào)查的數(shù)據(jù)：2014年1.7億外出農(nóng)民工，從家庭遷徙看，舉家外出的占20%，一人外出的占80%;從就業(yè)城鎮(zhèn)看，外出農(nóng)民工的30.5%在直轄市或省會，在地級市的占34.2%，在小城鎮(zhèn)的占34.9%;從收入及增長看，平均收入為2864元，增長率為9.8%，其中，建筑業(yè)最高，為3292元，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)最低，為2532元。基于以上數(shù)據(jù)與《中國統(tǒng)計年鑒》數(shù)據(jù)及各地住房價格數(shù)據(jù)，可以對農(nóng)民工的購房可支付能力進行粗略的估算。
第一，關(guān)于農(nóng)民工家庭收入的估算：一般而言，農(nóng)民工夫婦倆在城鎮(zhèn)就業(yè)和只有一個在城鎮(zhèn)就業(yè)，收入是不同的。按照國家統(tǒng)計局調(diào)查數(shù)據(jù)和統(tǒng)計數(shù)據(jù)估算：全遷家庭每年收入為8萬元，其中，工資收入7.2萬元(按月平均3000元估算)，農(nóng)業(yè)收入估計0.8萬元(根據(jù)農(nóng)民純收入估算)。單遷家庭每年收入為4萬元，其中，工資收入為3.6萬，農(nóng)業(yè)收入 1.5萬元。
第二，不同區(qū)域和級別城市房價的估算：省會級以上地級城市房價均超過每平米7000元均價計算，一套100平米的住房價格超70萬元，首付超過14萬元;地級城市按每平米5000元均價計算，一套100平米的住房為50萬元，首付至少10萬元;縣級城市按每平米3000元均價計算，一套100平米的住房30萬元，首付至少6萬元;中心城鎮(zhèn)按每平米1500元價格計算，一套100平米的住房需要15萬元，首付至少3萬元。
第三，農(nóng)民工的購房可支付能力的匡算：通過不同城市的房價和不同家庭的收入狀況測算房價收入比。全遷家庭地級市、縣級市和中心鎮(zhèn)的房價收入比分別為：1:6.75，1:3.75，1:1.5;單遷家庭在地級市、縣級市和中心鎮(zhèn)的房價收入比分別為：1: 12.5，1:6.75，1:3.75。按照國際上認同的房價收入比：1:2-6的合理區(qū)間，可以看出：全遷和單遷家庭在省會以上城市購房，可支付能力均超出合理區(qū)間，單遷家庭在地級城市購房可支付能力超出合理區(qū)間。
總體上，農(nóng)民工在地級以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，在省會及以上城市不具備住房可支付能力，在東部地區(qū)的農(nóng)民工家庭住房支付能力較差,在中部和西部地區(qū)的農(nóng)民工家庭住房支付能力較好。同時，由于農(nóng)民工近70%在地級及以下城鎮(zhèn)就業(yè)。比較而言，權(quán)利、身份認同與留守家庭福利提升決定農(nóng)民工傾向回家鄉(xiāng)購房。因此，農(nóng)民工最適合、最可能在地級及以下城鎮(zhèn)購房。
五、農(nóng)民工購房比例低的原因在哪里?
雖然基于住房金融等制度體系完善的假定下，農(nóng)民工在地級及以下城鎮(zhèn)基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業(yè)家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業(yè)家庭可能存在75%的資金缺口。住房金融等相關(guān)制度的缺失和約束，地級及以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)問題，導(dǎo)致農(nóng)民工現(xiàn)實的購房比例極其低下。
第一，農(nóng)民工購房能力因為金融排斥和制度約束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出農(nóng)民工僅占5.6%，本地農(nóng)民工公積金比例為5.3%參加了住房公積金，并且不能結(jié)轉(zhuǎn)，不能用于租房;其次，在商業(yè)性金融方面，農(nóng)民工在流入地購房，獲取辦理住房抵押貸款存在嚴重戶籍歧視，而農(nóng)民工在輸出地，進行以土地、住房等固定資產(chǎn)抵押獲取貸款，還存在著諸多障礙。另外，能夠形成農(nóng)民工收入的土地承包、宅基地使用權(quán)和集體收益權(quán)也難以交易兌付。收入和資產(chǎn)難以變現(xiàn)。
第二，農(nóng)民工意愿因為城市環(huán)境差和戶籍歧視而下降。首先，公共服務(wù)提供以戶籍為依據(jù)，農(nóng)民工購房不能獲得與城鎮(zhèn)人口相同的教育、醫(yī)療、就業(yè)、社保等，從而降低了農(nóng)民工購房的意愿;其次，全國的地級及以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施缺乏和公共服務(wù)水平低，尤其是中西部地區(qū)的小城鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)嚴重缺失，盡管農(nóng)民工具有購買能力，也沒有意愿購房遷入。
六、解決農(nóng)民工住房的答案在哪里?
讓農(nóng)民工通過“建設(shè)自己的房間”并完成“中國夢”廈的最后一層，要化解房地產(chǎn)庫存，通過加快農(nóng)民工市民化，推進以滿足新市民為出發(fā)點的住房制度改革。
第一，借鑒曾經(jīng)的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進并完善居住證制度，凡購房不再考慮就業(yè)或者交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施。尤其是子女享有平等優(yōu)質(zhì)教育的權(quán)利。政府給購房者與戶籍居民平等的就業(yè)與創(chuàng)業(yè)機會，并將其納入就業(yè)與創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系，給予服務(wù)和支持。
第二，探索實施商品房共有產(chǎn)權(quán)制度，實施住房產(chǎn)權(quán)分割出售。一方面，開發(fā)商資金緊張，亟待去庫存;另一方面，農(nóng)民工購買力有限，要解決扭結(jié)，實現(xiàn)多贏。實行產(chǎn)權(quán)開發(fā)商部分持有，部分出售給購房者的辦法，共同到銀行辦理并獲得抵押貸款，開發(fā)商與購房者可按3:7、5:5、7:3的比例持有。開發(fā)商將持有產(chǎn)權(quán)部分租給業(yè)主，并商定未來若干年以怎樣的價格全部出售給購房家庭。
第三，建立普惠住房金融制度，實現(xiàn)政策性和商業(yè)性覆蓋農(nóng)民工。針對目前存在的政策性金融和商業(yè)性金融對農(nóng)民工的排斥狀況，建立普惠的政策性住房金融體系，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋，將公積金覆蓋到農(nóng)民工，并實行異地提取購房制度，建立商業(yè)性普惠金融體系。讓農(nóng)民工獲得與戶籍居民平等的商業(yè)住房抵押貸款機會，同時加快完善農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)等抵押與擔保制度。
第四，允許和鼓勵農(nóng)民工轉(zhuǎn)讓土地承包權(quán)，出售和出租住房。成為"人地掛鉤"視域下農(nóng)民工家庭住房問題解困的根本舉措。農(nóng)民工在農(nóng)村的財產(chǎn)權(quán)保護和市場化交易，不僅有助于資源合理利用，農(nóng)民在城鎮(zhèn)里樂業(yè)，而且有助于其在城鎮(zhèn)安居。但是還存在不少法律和制度性障礙。為此，總結(jié)試點經(jīng)驗，抓緊切實改革土地制度，全面推開土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)、宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和集體收益分配權(quán)落實。
第五，改進地級以下城市的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)。建立與常住人口掛鉤、分級負責(zé)的財政體制，加大行政級別低的城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)移支付力度，建立農(nóng)民工住房補貼制度。加快制定向小城市傾斜的投資政策,引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)在住房支付能力強的小城市布局,提高其就業(yè)吸納能力,改變我國城市就業(yè)吸納能力和住房支付能力錯配的現(xiàn)狀,激勵更多的農(nóng)民工在小城鎮(zhèn)購房和永久性遷徙。
