2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化顯著

北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁 空置率低位徘徊

北京，2016年1月11日 - 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國(guó)際在今日召開《2015-2016年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望2015-2016年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望2015-2016年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望2015-2016年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望2015-2016年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望2015-2016年中國(guó)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及展望》媒體發(fā)布會(huì)。高力國(guó)際就2015年主要城市的寫字樓、商鋪、住宅及工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)進(jìn)行深入的解讀并對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)未來發(fā)展作出展望。

中國(guó)區(qū)物業(yè)市場(chǎng)

2015年，多數(shù)主要城市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)持續(xù)快速擴(kuò)張，年內(nèi)共有57個(gè)新項(xiàng)目在14座主要城市落成。然而，2015年市場(chǎng)的表現(xiàn)分化顯著，在一線城市實(shí)現(xiàn)租金增長(zhǎng)及低空置率的同時(shí)，眾多二線城市面臨供過于求的憂慮。在上海，投資者異常活躍，市場(chǎng)共錄得38項(xiàng)大宗交易(總價(jià)值達(dá)人民幣654億元的)，無論年交易總價(jià)抑或交易總量皆為迄今之最。金融、IT和互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)是2015年需求增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力;而隨著許多城市積極推動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，2016年這一趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。因短期內(nèi)新增供應(yīng)超出需求水平，二線城市甲級(jí)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)或?qū)㈦y以實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。

商鋪物業(yè)市場(chǎng)的分化主要體現(xiàn)在核心商圈和新興區(qū)域之間。隨著國(guó)內(nèi)外新晉零售商不斷進(jìn)入市場(chǎng)以及既有零售商擴(kuò)張其布局，市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)域商鋪面積的需求保持暢旺。同時(shí)，2015年發(fā)展商的新項(xiàng)目是面向年輕消費(fèi)者及鄰里家庭的社區(qū)型購(gòu)物中心，多數(shù)城市的商鋪物業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張主要集中在核心商圈之外的區(qū)域。年內(nèi)，購(gòu)物模式的改變、電商的沖擊以及某些城市內(nèi)供過于求的現(xiàn)象均給業(yè)主和零售商帶來隱憂，而業(yè)主及零售商亦推出一系列改變措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)。2016年，隨著中國(guó)消費(fèi)者的日益成熟和郊區(qū)人口的不斷增長(zhǎng)，以上這些趨勢(shì)都將持續(xù)。

2015年，中國(guó)住宅物業(yè)市場(chǎng)在政策方面的分化逾漸清晰。一線城市持續(xù)維持對(duì)特定投資活動(dòng)的限制，而其它城市早在2014年就已解除這些限制。由于政府通過數(shù)次下調(diào)基準(zhǔn)利率和其它一系列刺激措施鼓勵(lì)增長(zhǎng)，上海和深圳市場(chǎng)皆見證了自2009年以來最強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)。鑒于眾多個(gè)人業(yè)主存在改善型需求，一線城市高端住宅及豪宅市場(chǎng)需求尤為強(qiáng)勁。由于政府高層公告提出須扶持中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)，2016年預(yù)計(jì)將無重大政策變化。

年內(nèi)，得益于日益增長(zhǎng)的零售消費(fèi)，中國(guó)物流物業(yè)市場(chǎng)保持穩(wěn)健并錄得數(shù)宗重大投資和基金募集活動(dòng)。盡管今年上海和深圳市場(chǎng)皆有新增供應(yīng)入市，但物流用地供應(yīng)緊張的問題依在。由于第三方物流、汽車、零售和電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)帶來的強(qiáng)勁需求以及跨境電商的迅速發(fā)展，一線城市租金普遍繼續(xù)上揚(yáng)。該趨勢(shì)有望在2016年得以持續(xù)，而鑒于物流物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于其它物業(yè)類型而言具有更高收益率，投資情緒或?qū)⒊掷m(xù)強(qiáng)勁。

華北區(qū)物業(yè)市場(chǎng)

2015年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，平均租金上漲，仍為全國(guó)最高且整體空置率繼續(xù)于低位徘徊。六個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目于2015年完工入市，市場(chǎng)總存量升至約560萬平方米。寫字樓投資市場(chǎng)活躍，錄得四宗整售成交。商鋪物業(yè)市場(chǎng)內(nèi)，年內(nèi)共有四個(gè)新項(xiàng)目入市。新興區(qū)域持續(xù)擴(kuò)張，市場(chǎng)存量占比上升至55%。需求保持強(qiáng)勁，新的國(guó)際和國(guó)內(nèi)零售商進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)有零售品牌亦有擴(kuò)張。整體市場(chǎng)空置率小幅上升，盡管平均租金主要受到新興市場(chǎng)內(nèi)新增供應(yīng)的影響小幅下降，但若干成熟項(xiàng)目的租金仍見穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2015年的中國(guó)工業(yè)經(jīng)濟(jì)則持續(xù)疲軟，然而北京物流物業(yè)市場(chǎng)在2015年保持穩(wěn)定。年僅有一個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)完工入市，推升市場(chǎng)總存量擴(kuò)大至156萬平方米。由于大部分高品質(zhì)倉(cāng)庫(kù)保持滿租或較低空置率，新入市項(xiàng)目被市場(chǎng)迅速吸納，整體空置率同比小幅下降，且平均租金達(dá)到新高。在一系列來自國(guó)家及地方政府的政策激勵(lì)下，北京住宅物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖跡象，成交量顯著提升且成交均價(jià)上漲，自住及改善型住房需求強(qiáng)勁。服務(wù)式公寓市場(chǎng)需求較前幾年仍顯疲軟，市場(chǎng)存量繼續(xù)縮小，個(gè)別服務(wù)式公寓項(xiàng)目改造為寫字樓或住宅物業(yè)。

2015年，二線城市寫字樓物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)分化。天津、沈陽、青島和大連共有總建筑面積約為100萬平方米的寫字樓項(xiàng)目完工入市，沈陽錄得最高新增供應(yīng)量。鑒于較高的空置率，天津和沈陽的業(yè)主間競(jìng)爭(zhēng)激烈，平均租金皆下跌;大連的需求有所減弱，青島的需求則維持活躍。商鋪物業(yè)市場(chǎng)中，大部分城市均有大量新增供應(yīng)入市，推升整體空置率。非傳統(tǒng)零售區(qū)域內(nèi)商鋪物業(yè)的增加致使大多數(shù)城市的平均租金下跌。

展望未來，2016年，總建筑面積約510,000平方米的八個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目計(jì)劃于2016年完工入市。北京寫字樓市場(chǎng)在整體經(jīng)濟(jì)增速放緩和大量未來供應(yīng)的疊加效應(yīng)下，2016年市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)將上升，同時(shí)租金面臨下行壓力。商鋪物業(yè)市場(chǎng)大量的新增供應(yīng)將位于新興區(qū)域且定位于面向大眾市場(chǎng)的社區(qū)型購(gòu)物中心。盡管新項(xiàng)目預(yù)計(jì)將拉低全市平均租金水平，核心地段內(nèi)擁有專業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)物業(yè)之租金將有望繼續(xù)上漲。工業(yè)市場(chǎng)大量的新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)推升空置率，加之目前北京物流物業(yè)租金已處高位，租金增長(zhǎng)速度預(yù)計(jì)將放緩。住宅物業(yè)市場(chǎng)方面，年內(nèi)出臺(tái)的一系列激勵(lì)性政策表明政府對(duì)住宅市場(chǎng)的支持，預(yù)計(jì)2016年該趨勢(shì)仍將延續(xù)。盡管如此，北京市住房限購(gòu)政策預(yù)計(jì)將持續(xù)，以期控制北京人口。鑒于購(gòu)買情緒提振，2016年北京住宅市場(chǎng)的成交量或?qū)⑵椒€(wěn)上升，平均成交價(jià)亦將于合理范圍內(nèi)上漲。

高力國(guó)際華北區(qū)研究部副董事李牧女士表示：盡管整體經(jīng)濟(jì)增速放緩，但北京兩個(gè)全國(guó)之最---第三產(chǎn)業(yè)占比80%以上，居全國(guó)之首; 2015年北京成為全國(guó)首個(gè)突破萬億元消費(fèi)品零售額的城市，都說明在這些穩(wěn)固基本面的支撐下，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)和商鋪市場(chǎng)的租賃需求在中長(zhǎng)期內(nèi)將保持穩(wěn)定。

關(guān)于高力國(guó)際

高力國(guó)際集團(tuán)公司(納斯達(dá)克證券交易所股票代碼：CIGI，多倫多證券交易所股票代碼：CIG)是全球領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)公司，在全球67個(gè)國(guó)家設(shè)有502個(gè)辦事處，擁有超過16,300名專業(yè)人員。憑借銳意進(jìn)取的企業(yè)文化和顯著的內(nèi)部股權(quán)比例，高力國(guó)際致力于向世界各地的房地產(chǎn)用戶、業(yè)主及投資者提供全面的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括經(jīng)紀(jì)、全球企業(yè)解決方案、投資銷售及資本市場(chǎng)、項(xiàng)目管理及辦公空間解決方案、物業(yè)及資產(chǎn)管理、顧問、估價(jià)及評(píng)估服務(wù)、以及量身定制的研究和思維領(lǐng)導(dǎo)力。高力國(guó)際超過其他任何房地產(chǎn)服務(wù)公司，連續(xù)十年入圍 IAOP(國(guó)際外包專家協(xié)會(huì))全球外包100強(qiáng)。