日前，上海易居研究院發(fā)布了一份名為《全國35個大中城市房價收入比排行榜》的報告，這份報告以房價收入比，即房屋總價與居民家庭年收入的比值為參考標準，來衡量全國35個城市房價是否合理。

這份報告的最終研究結(jié)果顯示，2014年全國商品住宅房價收入比為7.1，與2013年7.3的水平相比，2014年房價收入比再度下降，延續(xù)了2010年以來的下行趨勢。從全國商品住宅房價收入比的絕對水平看，也接近6-7的合理區(qū)間。

不過，這份研究報告也進一步顯示，在上海易居研究院納入統(tǒng)計的全國35個城市里，其中深圳的房價收入比水平高居這份榜單的首位，該市的房價收入比達到20.2，這也意味著在深圳一個達到該市平均收入水平的家庭，如果購買一套100平方米的普通商品住房，實際上要耗費20多年才能得償所愿。

上海易居研究院在這份報告中交代研究背景時解釋，盡管房價收入比是一個全球通用的指標，但其合理范圍卻沒有嚴格界定。不過根據(jù)世界銀行在1998年對世界上96個地區(qū)的資料統(tǒng)計顯示，這些地區(qū)房價收入比最高的為30，最低的為0.8，平均值為8.4，中位數(shù)為6.4，一般而言，在發(fā)達國家如果房價收入比超過6就可以視為泡沫區(qū)。

上海易居研究院結(jié)合世界銀行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)及國內(nèi)的實際情況，其認為國內(nèi)房價收入比保持在6-7之間屬于合理區(qū)間。

因此，上海易居研究院根據(jù)房價收入計算公式后得出，2014年全國商品住宅房價收入比為7.1，在延續(xù)2010年以來的下行趨勢的同時，也在接近6-7之間的合理區(qū)間。上海易居研究院研究員曹倪娜認為全國房價收入比的下行主要是受2014年樓市降溫導致房價增幅大幅收窄，同時收入增幅遠大于房價增幅的影響。

在全國35個大中城市，2014年居民人均可支配收入來看，經(jīng)濟水平較為發(fā)達的東部一二線城市整體收入水平較高，上海以47710元位居全國榜首，杭州、寧波、北京、廣州、南京和深圳也都超過4萬元關(guān)口。

而從國家統(tǒng)計局的商品住宅(包含可售型保障房、棚改房)成交均價來看，均價較高的也同樣是東部經(jīng)濟發(fā)達的一二線城市，主要為深圳、北京、廈門、上海、廣州、杭州等沿海省份的主要城市。

值得注意的是廈門市商品住宅銷售均價較2013年相比，增幅穩(wěn)居全國第一，接近22.2%，均價排名亦是一舉超越上海和廣州，位居全國第三。

在此基礎(chǔ)上，上海易居研究院的這份報告發(fā)現(xiàn)，整體上看，全國35個大中城市的房價收入比呈現(xiàn)3種態(tài)勢。一是呈現(xiàn)出東、中、西梯度遞減的態(tài)勢，且相差幅度較大;二是一線城市明顯整體高于二線城市，深圳、北京、上海、廣州分列第一、三、四、五位，但個別東部二線城市如廈門迅猛趕超，目前位列第二位;三是經(jīng)濟發(fā)達城市高于經(jīng)濟欠發(fā)達城市。

“一般而言，經(jīng)濟發(fā)達的一線城市、東部城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展好、收入水平高、人口吸引力強，外來常住人口比重大，因此購房需求大，購買力強，房價水平也較高。”曹倪娜在這份研究報告中寫到。

與2013年相比，上述全國35個城市中，2014年有18個城市房價收入比出現(xiàn)下降，其中銀川、杭州和南昌降幅較大，主要源于商品住宅銷售均價的下挫，其余16個城市多數(shù)是因為人均可支配收入漲幅快于房價漲幅。這35個大中城市的房價收入比均值為8.7，其中有14個城市房價收入比高于該均值。曹倪娜據(jù)此認為，兩個典型城市，2014年杭州樓市顯著降溫，房價收入比趨于合理，而廈門房價大漲，房價收入比增長過快，對樓市健康發(fā)展不利。

同樣值得注意的是，在2014年全國35個大中城市房價收入比排名中，深圳的房價收入比超過了20，位居第一位，其次是廈門、北京、上海、廣州、杭州和福州，幾個城市的房價收入比分別達到了15.5、14.5、11.9、11.8、10.8和10.8，這組數(shù)據(jù)意味著在這些城市家庭收入達到平均水平的家庭，若要購買一套普通的商品住宅，將要花費掉10年以上的家庭收入，在深圳的話，購買一套普通商品住宅則需要20年以上的家庭收入。

曹倪娜分析，2014年深圳、北京、上海、廣州4個一線城市房價收入比排名前列，延續(xù)了2013年的排名狀況，深圳再次取代北京位列首位，房價收入比高達20.2，主要源于該市商品住宅成交均價在2013年大幅上漲23%的基礎(chǔ)上再次同比上漲2.6%。同是沿海一線城市，廣州房價收入比11.8，與深圳相比差值較大，而北京和上海兩地的房價收入比與去年變化不大，基本持平。

但實際上，上述易居研究院的房價收入比中商品住宅銷售均價使用的是統(tǒng)計局口徑的數(shù)據(jù)，包括了經(jīng)濟適用房、棚改房、動遷房、限價房等可售型保障性住房在內(nèi)，因此這些城市的商品住宅銷售均價被明顯低估。在剔除可售型保障性住房后，2014年全國35個大中城市房價收入比均值實際為10.6，其中深圳、北京、上海、福州、廈門5個城市仍然遙遙領(lǐng)先，深圳的房價收入比則高達21.7，超越北京躍居首位，而北京也達到了20左右的水平。