困擾我國房地產(chǎn)市場的房地產(chǎn)去庫存正在出現(xiàn)積極變化。

一是自本輪房地產(chǎn)市場低迷以來，商品房待售面積首現(xiàn)減少。二是央行上周六在股市蒸發(fā)4.84萬億后降息并定向降準，樓市再獲短期利好。

盡管回暖跡象明顯，去庫存壓力依舊很大，樓市結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，房企轉(zhuǎn)型刻不容緩。在全聯(lián)房地產(chǎn)商會近日主辦的第七屆“中國產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇”上，身處一線的專家和企業(yè)給出如上判斷。就目前看，以新興服務(wù)業(yè)為核心的、利用眾籌等金融手段開發(fā)的一線城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，或是轉(zhuǎn)型升級的優(yōu)質(zhì)選擇。

樓市回暖正是轉(zhuǎn)型良機

政策作用不可低估。目前商品房的首要問題依然是巨大的庫存壓力，而且全國多數(shù)城市的待售面積還在繼續(xù)增加，如果按照地方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，待售面積將比國家統(tǒng)計局的數(shù)字更大，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會原名譽副會長朱中一表示：“應(yīng)該珍惜來之不易的樓市回暖的良機，抓緊加快去庫存”。

“要看到其中的結(jié)構(gòu)性變化，有衰落的，也有興起的。”中國區(qū)域經(jīng)濟學(xué)會秘書長陳耀接受中華工商時報記者采訪時表示，傳統(tǒng)的東西大部分還是處于衰落期，新興的則是未來趨勢，過去做地產(chǎn)，現(xiàn)在則做城市運營服務(wù)，一方面減輕了商品房方面沉積的壓力，更提供了全新的領(lǐng)域和想象空間。

開發(fā)商的定位確實正在發(fā)生奇妙的變化。全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生介紹說，養(yǎng)老地產(chǎn)項目“清朋華友學(xué)子園”，就是以輕資產(chǎn)作為項目的軟實力，借助渠道資源、提高技術(shù)含量，并同時引入雙層眾籌，從而降低各項成本，提高性價比，經(jīng)測算，投資回收期將從10年降低到3.6年，內(nèi)部收益率IRR從一般的12.14%上升到21.98%。

“之前的估值就是看土地儲備，看你有多少資產(chǎn)、銷售額。而在互聯(lián)網(wǎng)時代，客戶才是真正的價值，所以要真正進入互聯(lián)網(wǎng)時代，必須要去房地產(chǎn)化。”億達中國控股有限公司執(zhí)行董事高煒如是說。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則給出建議，對于做住宅的企業(yè)應(yīng)該往“后端”走，利用已有的客戶資源以及已在全國形成的銷售網(wǎng)絡(luò)、銷售項目，形成對已有物業(yè)進行“互聯(lián)網(wǎng)+”的優(yōu)化;非住宅開發(fā)類企業(yè)，必須往“前端”走，從企業(yè)家變成一個資本家。

一線精品項目最受青睞

公開數(shù)據(jù)顯示，入圍中國500強的32家房企，有28家都布局了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目。而在國家政策的推動下，園區(qū)經(jīng)濟也已逐漸步入成熟期，根據(jù)中國開發(fā)區(qū)協(xié)會的數(shù)據(jù)，我國目前已有國家級的經(jīng)開區(qū)219家、高新區(qū)129家、保稅區(qū)13家、邊境合作區(qū)15家、出口加工區(qū)63家，形成了一個巨型的產(chǎn)業(yè)矩陣。

不過，在如此多的產(chǎn)業(yè)項目、園區(qū)中，一線城市以及一些優(yōu)質(zhì)、精品項目才是業(yè)內(nèi)公認的優(yōu)質(zhì)標的。

鐘偉的團隊最近做了一個數(shù)據(jù)模型，根據(jù)研究結(jié)果，建議地產(chǎn)商不要介入常住人口600萬以下、在售商品房新房均價每平方米1萬元以下的城市。

這與聯(lián)東U谷正在執(zhí)行“2+13”戰(zhàn)略不謀而合。“2”就是北京、上海，“13”則是全國重點的一二線城市。

“客觀來講，我們整個行業(yè)是過剩的，不是所有的投資都有正常的回報。所以做運營的主流開發(fā)商都有一定共識，要做精品。”北京聯(lián)東投資集團常務(wù)副總裁梁環(huán)宇表示，雖然聯(lián)東集團的運營能力比一些初入行的企業(yè)來說要強，但是這種能力還不足以改變市場，唯有順應(yīng)市場、找到最佳市場——好的城市、好的位置。

而在鐘偉看來，未來能夠在工業(yè)和農(nóng)業(yè)中有爆發(fā)式增長的領(lǐng)域唯有“數(shù)字地球”，隨著北上廣深‘互聯(lián)網(wǎng)+’的落地，它提供給市民的生活的舒適程度會大大改善，而遙遠偏僻的村鎮(zhèn)鄉(xiāng)村在此背景下，其未來更加岌岌可危。”鐘偉認為。

政府職能轉(zhuǎn)變值得期待

“現(xiàn)在我們絕大部分的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一是政府部門在掌握，二是國有企業(yè)掌握的比較多，市場化的這部分尤其是民營企業(yè)掌握的部分非常少。”陳耀表示，雖然業(yè)內(nèi)沒有一個權(quán)威數(shù)據(jù)，但政府掌握大概比例能夠占到90%以上，企業(yè)尤其是民營企業(yè)掌握大概在5%以下。

而據(jù)高煒介紹，當(dāng)時億達加入科技園區(qū)建設(shè)中也“純屬偶然”，至今還能成為一個標桿，與政府意愿以及上世紀90年代末期全球產(chǎn)業(yè)分工帶來的大量需求有關(guān)，恰好企業(yè)本身也有一片地。“但這樣的民營企業(yè)，做這樣類型的園區(qū)，還是很少的，而中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)更多的還是由政府開發(fā)，確實應(yīng)該是超過90%。”

國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)中心主任李鐵認為，與國際發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展不同的是，中國的房地產(chǎn)商與政府的利益緊緊綁在一起。一種商品僅在企業(yè)的推動下，商品在某種時間下會出現(xiàn)積壓，但在某段時間內(nèi)會出現(xiàn)緩解。而在政府和市場雙重推動下，它的矛盾就會持續(xù)放大。

而在一些國家和地區(qū)，政府雖然也參與招商引資，但主要是作宣傳投資環(huán)境的推廣，進行服務(wù)的競爭。

從發(fā)展階段來看，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要的資金量非常龐大，資本積累初期的大量企業(yè)難以做到，需要靠政府財力打下基礎(chǔ)。但隨著時代的發(fā)展與進步，更高效率的模式將形成替代效應(yīng)。

“大量產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理，包括一級開發(fā)權(quán)，都應(yīng)該讓位于企業(yè)，把政府職能專注于為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供好的服務(wù)和配套。部分服務(wù)和設(shè)施還可以做成PPP模式，逐步市場化、民營化。”陳耀對記者表示。

不過，讓民企在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正唱主角，依舊需要一個過程。“就目前來看，一線城市、大城市完全有能力讓政府退出，但現(xiàn)在中小城市還不行，特別是其財力還主要靠中央轉(zhuǎn)移支付的財政提供支持。”陳耀對記者表示。