隨著政策暖風(fēng)頻吹，今年前7個(gè)月，全國樓市整體成交明顯上漲。中國指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2015年7月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格已連續(xù)上漲3個(gè)月。專家指出，雖然一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，但三四線城市表現(xiàn)并不樂觀，市場(chǎng)依然呈現(xiàn)供大于求的格局，去庫存仍是第一要?jiǎng)?wù)，未來房價(jià)走勢(shì)將趨于穩(wěn)定。

回暖態(tài)勢(shì)明顯

今年前7個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境日益寬松，如，央行連續(xù)降準(zhǔn)降息，放松信貸門檻，調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期等，地方政府也出臺(tái)相應(yīng)配套政策支持樓市。曾經(jīng)冷寂的市場(chǎng)因此逐漸升溫。

上個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在連續(xù)16個(gè)月下降后首次回升。國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.63，比上月提高0.2點(diǎn)。7月份，中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為每平米10685元，環(huán)比上漲0.54%。另據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，7月份，30個(gè)城市的住宅市場(chǎng)成交創(chuàng)下近6年同期的最高水平。

北京、上海、深圳等一線城市在本輪復(fù)蘇中率先起跑，其中，北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套，為近22個(gè)月的新高;二線城市中大多數(shù)城市的開發(fā)商“以價(jià)換量”實(shí)現(xiàn)了較高成交量。但三四線城市則表現(xiàn)并不活躍。

中指院的研報(bào)認(rèn)為，整體來看，7月市場(chǎng)走勢(shì)平穩(wěn)，百城價(jià)格指數(shù)延續(xù)溫和上漲趨勢(shì)，環(huán)比漲幅與上月基本持平，同比跌幅繼續(xù)收窄。

總體格局未變

與一二線城市樓市日益熱烙相比，三四線城市則仍顯冷寂。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年，一線城市表現(xiàn)最佳，成交量同比上漲逾四成，二線城市也上漲了近兩成，三四線城市成交量基本平穩(wěn)，但部分城市甚至出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的趨勢(shì)。

對(duì)于大部分二三線城市來說，由于房地產(chǎn)供求失衡局面依然存在。統(tǒng)計(jì)顯示，截止到6月底，商品房待售面積65738萬平方米，環(huán)比增加72萬平方米，仍處高位。專家表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷筑底過程，三季度仍將以去庫存為主。

同策咨詢研究部預(yù)計(jì)，下半年，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市，庫存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫存的壓力將進(jìn)一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個(gè)月以上的城市仍然面臨去庫存壓力，大部分三四線城市房價(jià)則難以上漲。

中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，“過去幾年，部分三四線城市盲目供地開發(fā)，一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題，住房消費(fèi)回歸理性后，這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大，銷售速度跟不上庫存增加速度，庫存壓力不降反升，這樣的城市房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”

有關(guān)專家認(rèn)為，只有當(dāng)三四線城市，包括二線城市真正企穩(wěn)時(shí)，才能說明中國樓市真正走出了低谷，總體看供大于求的格局還未改變。

上漲空間有限

逐漸回暖的樓市是否會(huì)再度點(diǎn)燃高房價(jià)?有關(guān)分析認(rèn)為，目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢(shì)持續(xù)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)全面復(fù)蘇尚需時(shí)日，后市房價(jià)在經(jīng)過恢復(fù)性上漲后，將保持相對(duì)穩(wěn)定，漲幅或?qū)⒎啪彛蠞q空間有限。

中指院報(bào)告預(yù)測(cè)，在穩(wěn)樓市政策積極推進(jìn)、市場(chǎng)持續(xù)回暖的情況下，中國樓市消費(fèi)信心穩(wěn)步提升。預(yù)計(jì)市場(chǎng)成交將延續(xù)回暖態(tài)勢(shì)，供求狀況不斷改善，房價(jià)整體回升。但因各城市去庫存化壓力不同，各線城市房價(jià)走勢(shì)將繼續(xù)分化。一線及熱點(diǎn)二線城市需求旺盛，價(jià)格仍面臨上漲壓力;多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大城市仍將積極促進(jìn)去庫存化，房價(jià)走勢(shì)趨于穩(wěn)定。

“雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價(jià)在上漲，似乎市場(chǎng)在回暖，但整體來看離真正回暖還差得很遠(yuǎn)，因?yàn)橹袊鴺鞘幸呀?jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段，房價(jià)暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。”萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林稱。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)已經(jīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠(yuǎn)快于需求時(shí)，很難出現(xiàn)暴漲。