中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)房產(chǎn)訊 （記者白云蛟）在遼寧東戴河新區(qū)東戴河國際浴場(chǎng)的海灘上，魔馬音樂節(jié)在邀請(qǐng)到的知名樂隊(duì)在這周末的兩天時(shí)間里不間斷地演出，一直持續(xù)到夜間9點(diǎn)鐘。

今年落地東戴河的魔馬音樂節(jié)也頗為隆重，主辦方邀請(qǐng)到了謝天笑、周云蓬、羅琦和AK47等搖滾音樂人和樂隊(duì)在此演出，由此，東戴河國際浴場(chǎng)也吸引了一群很高興的年輕人。

東戴河魔馬音樂節(jié)，命名時(shí)尚洋氣，一切布置都緊隨搖滾的元素，少有聽眾注意到，魔馬音樂節(jié)的冠名，其實(shí)是由主辦現(xiàn)場(chǎng)東戴河國際浴場(chǎng)北側(cè)的當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目贊助，當(dāng)代置業(yè)位于東戴河的這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，與“樹音樂”一起把音樂節(jié)帶到了東戴河的海灘上，為了吸引更多的游客。

“雖然東戴河與北戴河、南戴河一起齊名，但是在2008年以前，東戴河仍然是一個(gè)非常偏僻的旅游景點(diǎn)，雖然這里的自然景觀可能優(yōu)于南戴河和北戴河。過去六、七年時(shí)間，是地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)了東戴河的旅游發(fā)展。”當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目營銷總監(jiān)門鵬飛告訴記者，“最早在東戴河落地的地產(chǎn)項(xiàng)目是佳兆業(yè)集團(tuán)的東戴河項(xiàng)目，以及后來的山海同灣項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的體量都非常大，超過了十幾平方公里，開發(fā)了數(shù)千套房源。”

門鵬飛告訴記者，東戴河在地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入之前，當(dāng)?shù)芈糜蔚娜菘土看蟾胖挥?0萬人次左右，但是這些地產(chǎn)項(xiàng)目落地以后，東戴河當(dāng)?shù)芈糜斡慰突旧夏軌虬凑?0%到25%左右的規(guī)模遞增，到如今，東戴河的容客量應(yīng)該是在400萬人次以上。

“南戴河和北戴河的容客量都是在千萬人次以上，東戴河的自然景觀其實(shí)是最好的，主要是欠于旅游配套服務(wù)比較落后，隨著東戴河旅游區(qū)的加緊開發(fā)，我們預(yù)計(jì)，東戴河的旅游未來四五年之間仍然會(huì)有比較快的增長。”門鵬飛說，“比如東戴河現(xiàn)在工作日每天的游客人數(shù)大概是7萬人左右，到了周末，一般都是30萬人次以上，超出當(dāng)?shù)氐挠慰徒蛹{量。”

“賣的不是房子，其實(shí)是一片海”

東戴河地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)，一位行業(yè)人士將其描述為“賣的不是房子，其實(shí)是一片海”。如這位人士所言，東戴河地產(chǎn)項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，多數(shù)集中在海景房。

“東戴河的旅游資源比較豐富，但是相比南戴河和北戴河，東戴河的開發(fā)相對(duì)滯后，房地產(chǎn)開發(fā)也是2008年以后開始興起的。所以東戴河在近幾年開始開發(fā)以后，集中度比較高，一般樓盤都屬于旅游度假地產(chǎn)，且規(guī)劃和開發(fā)規(guī)模都非常大。”一位正在東戴河為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目提供咨詢的專業(yè)人士告訴記者。

以最早進(jìn)入東戴河區(qū)域佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目為例，記者了解到，這個(gè)項(xiàng)目總規(guī)劃為11平方公里，在規(guī)模體量上與南北戴河等量齊觀，總戶數(shù)預(yù)計(jì)接近6000戶，其開發(fā)除了十?dāng)?shù)棟海景住宅以外，還包括星級(jí)酒店、俱樂部、商業(yè)街等。

“佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥抢享?xiàng)目，賣了很長時(shí)間，從2011年開售到現(xiàn)在去化率應(yīng)該達(dá)到了60%到70%左右。”東戴河當(dāng)?shù)匾晃粻I銷人士告訴記者，“佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目相比其他樓盤都更成熟一些，而且在過去幾年間就數(shù)它的體量較大，所以一直賣得不錯(cuò)，經(jīng)常是當(dāng)?shù)氐匿N冠。”

不過，這位營銷人士也向記者透露，今年開始，佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目開始了大幅降價(jià)，從之前的銷售均價(jià)7000多元/平方米降到了現(xiàn)在的4000多元/平方米，售價(jià)在今年幾乎斬半。

“降價(jià)的原因是多方面的。一是因?yàn)榧颜讟I(yè)·東戴河項(xiàng)目也開始進(jìn)入到銷售后期，一線海景資源和好的樓棟、戶型都賣得差不多了，價(jià)格會(huì)有下降，二是今年當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目也開盤了，競(jìng)爭(zhēng)壓力比較大。”這位營銷人士向記者分析佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目的降價(jià)策略說，“另外，今年佳兆業(yè)集團(tuán)也遇到一些問題，急需回籠資金。”

“我們項(xiàng)目今年剛開盤，所以降價(jià)策略不會(huì)是項(xiàng)目的選擇。現(xiàn)在包括佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目和山海同灣項(xiàng)目，都進(jìn)入到銷售后期，一線海景資源基本沒有，而當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目現(xiàn)在銷售主打的就是一線海景房。”門鵬飛告訴記者，目前當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目精裝高層住宅的銷售均價(jià)是在5800元/平方米左右，“當(dāng)然，我們現(xiàn)在項(xiàng)目的價(jià)格在當(dāng)?shù)乜赡軐儆谄F的樓盤，價(jià)格有些稍高。”

雖然沒有采用更加直接的降價(jià)策略，但是出于加快銷售的考慮，近期當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目也調(diào)整了銷售模式。

門鵬飛說，從這個(gè)月開始，項(xiàng)目已經(jīng)不需要給樓盤的銷售代理發(fā)工資了，他把樓盤的銷售展點(diǎn)面向這些銷售人員招標(biāo)，“出價(jià)高的銷售可以承包樓盤的展點(diǎn)，房子賣得越多，當(dāng)然賺得越多，很好的激勵(lì)機(jī)制。”

門鵬飛透露，近期項(xiàng)目調(diào)整銷售模式以后，銷售上已經(jīng)是“立竿見影”。“在銷售模式調(diào)整之前，成交一直都比較慘淡，調(diào)整之后，8月份的第一周和第三周，我們已經(jīng)超過佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目，成為當(dāng)?shù)貥潜P的銷售冠軍了。”

“每周項(xiàng)目都會(huì)對(duì)這些承包銷售展點(diǎn)的銷售人員進(jìn)行考核，項(xiàng)目營銷層面已經(jīng)是一個(gè)孵化平臺(tái)，不會(huì)對(duì)具體銷售策略上進(jìn)行更加細(xì)致的決策。”門鵬飛介紹說。

旅游旺季 當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目扎堆熱銷

如今，佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目、山海同灣項(xiàng)目以及當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目3個(gè)樓盤已經(jīng)占據(jù)了東戴河區(qū)域的絕大部分市場(chǎng)份額，雖然當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有17個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)在售。

“3個(gè)樓盤的銷售基本上占到東戴河樓盤銷售的9成左右。隨著佳兆業(yè)·東戴河項(xiàng)目和山海同灣項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入到銷售后期，我認(rèn)為自己的項(xiàng)目更有優(yōu)勢(shì)，比如山海同灣現(xiàn)在只有200多套房源待售，它的體量也有7000多套房源。”門鵬飛說。

門鵬飛也對(duì)東戴河地區(qū)未來房價(jià)上漲有著樂觀的估計(jì)，當(dāng)代·東戴河白金海MOMΛ項(xiàng)目計(jì)劃拿出10套房源進(jìn)行眾籌，他預(yù)計(jì)投資回報(bào)率會(huì)在20%到30%左右。

“今年項(xiàng)目銷售均價(jià)是在5800元/平方米，明年應(yīng)該會(huì)漲到6000多元/平方米，后年應(yīng)該會(huì)漲到7000多元/平方米。眾籌下來的房子，項(xiàng)目幫著賣出以后，差價(jià)就是收益。”門鵬飛介紹說。

同樣應(yīng)該注意的是，東戴河地區(qū)項(xiàng)目銷售重度依賴外地客源，其中大約只有20%左右的客戶來自東戴河周邊地區(qū)。

“東戴河樓盤銷售70%左右的客戶來自北京，10%左右的購房者來自天津和唐山，這些客戶基本上都把東戴河的房子當(dāng)做旅游度假產(chǎn)品購買，看中這里的自然景觀。”門鵬飛告訴記者，“也有20%左右的客戶來自東戴河周邊，這部分客戶是看中洋房這類的住宅產(chǎn)品。”