上周看樓客增三成 “金九銀十”交易量或再攀高

昨晚，央行公布降準降息，至此，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，已經(jīng)有5次降息4次降準，百萬元房貸利息將省近20萬元，而房企的融資成本也將進一步降低。業(yè)內人士表示，在降準降息的影響下，“金九銀十”交易量有望再度攀高，而一、二線城市樓市將明顯受益。

5次降息

百萬房貸利息省近20萬元

記者計算得知，貸款基準利率下調0.25個百分點，這意味著5年期以上的房貸利率繼續(xù)下行。如果按照上一次房貸利率，即6月28日的5.40%的利率，那么20年、等額本息的100萬元房貸計劃下，月供為6823元。而如果按照目前的房貸政策，即下調0.25個百分點到5.15%的利率，那么同樣條件下月供為6683元。這樣的話，此次降息將使得購房者的月供壓力減少140元。

而目前來看，降息通道已經(jīng)全面打開，一線城市利率水平已經(jīng)接近2009年以來的最低位。從2014年11月末開始的本輪降息通道看，5次降息購房者按照基準利率計算，百萬元20年利息減少幅度高達19.3萬元。

業(yè)內人士同時認為，降準之后，銀行將增加貸款額度，對于購房者來說，首套房的利率折扣將明顯增加。“目前一線城市的首套房貸款折扣主流在9折左右，未來有出現(xiàn)8.5折或者8折的可能性。對于購房者來說，這種直接的信貸刺激影響非常大。”中原地產首席分析師張大偉表示。

業(yè)內：

“雙降”將刺激購房需求釋放

滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，剛公布的降息降準，將繼續(xù)減輕月供族的壓力,“會吸引到目前為止還處于猶豫階段但有意向購房的客戶加速入市,同時迫使一批存款客戶把錢從銀行里提取出來消費，刺激內需。”

而偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，降準降息帶來流動性的增加以及融資成本的降低，無疑將間接利好當下樓市，尤其是對進入8月份略顯疲態(tài)的房地產市場將起到刺激作用，“金九銀十”交易量有望再度攀高，而全年樓市成交量或創(chuàng)3年來新高。對購房人來說，改善型購房人群將成為今年樓市新政和4次降準降息利好疊加的最受益人群。本次“雙降”將刺激改善型購房需求的持續(xù)釋放。

張大偉則認為，樓市特別是一、二線城市的樓市將迎接金九銀十。雖然這一政策并非完全針對樓市，但在目前的市場情況下，一、二線城市的購房者受到的影響最直接。

不過，滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰擔憂，對樓市的刺激效果可以有多久,還是視乎地方政策的配合。在限購嚴格的城市，降準降息對樓市的影響還是比較有限，或許不如今年年初那一兩次降息降準對樓市那么利好。

胡景暉則認為，在目前以去庫存為主基調的市場大背景下，交易量的回暖并不會引發(fā)房價的大幅上漲，房價將相對平穩(wěn)。

資本市場：

地產股

將有雙重支撐

昨日，地產股隨大市狂瀉。同花順數(shù)據(jù)顯示，房地產開發(fā)板塊跌幅達到9.43%，除了華夏幸福上漲逾6%，陽光城股價持平之外，110家房地產開發(fā)企業(yè)全線下跌，其中超過100只股票跌停。

而此次降準降息，對于房地產股將帶來顯而易見的利好。從以往的市場反應來看，地產和銀行股一樣，是最受資金關注的行業(yè)，對地產股而言，利好政策累積將帶動基本面持續(xù)復蘇，具有基本面和政策面雙重支撐。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，降準和降息政策對于股票市場肯定是有刺激。而對于地產股而言，金九銀十銷售將提升，且房價還有上升預期，因此房地產股將迎來比其他股票更加強勁的反彈。

二手樓：投資客轉移資金投資房產

有專業(yè)人士認為影響主要表現(xiàn)在心理上，實際影響不會很明顯：“因為類似的政策已經(jīng)出過幾次了，只是給業(yè)主提供了一個漲價的理由，短期內不會直接反映在樓價和成交量上。”

事實上，在昨日“雙降”之前，因為近日股市震蕩，市場已經(jīng)出現(xiàn)投資客轉移資金動向，改投投資房地產作財產保值升值之用，中介人士透露，近一周的看樓客比之前多了近三成，其中不乏中小企業(yè)主。與此同時，部分業(yè)主開始返價，有買家苦惱稱：“一個星期前和一個星期后的叫價完全是兩碼事。”

趨勢：二手樓市還要量升價微漲

市場上對于樓市的走勢看法有所不同。在周峰看來，能進入樓市的人早已經(jīng)入市，而不能入樓市的人基本都是深套在股市中。他認為，就算判斷樓市是穩(wěn)定的人，也因為經(jīng)濟環(huán)境確實不樂觀而擔心自己“買貴”：“因為大家都清楚,就算政策寬松，發(fā)展商還是在降價賣房。”

他所提供的最新數(shù)據(jù)顯示，8月1日~24日,經(jīng)滿堂紅地產促成的二手住宅買賣宗數(shù)比7月同期微增1%,全市均價為21061元/平方米,比7月同期下跌0.7%，其中8月16日~24日的成交量比7月同期減少3.2%,均價為20733元/平方米,比7月同期下跌1.2%。

他認為，“預計9月中旬就會開始做特價了。”今年剩余的4個月,全市12個區(qū)的一手住宅網(wǎng)簽量估計維持在8000套/月左右。讓步空間不算大,但到9月中旬開始,就會趕著做特價的。

數(shù)據(jù)顯示，廣州第一季度二手樓的月均套數(shù)是5595套，第二季度的月均套數(shù)是8596套，周峰預計第三季度為8100套／月、第四季度為8000套／月。不過他認為市場不會出現(xiàn)拋售的現(xiàn)象，因為目前房子還是相對穩(wěn)妥的投資對象。

“傳統(tǒng)旺季即將來臨，有沒有‘雙降’，樓市都會繼續(xù)升，二手樓成交還會上漲。”搜房網(wǎng)研究人士朱華清告訴記者，8月第2周（8.10~8.16），廣州全市經(jīng)中介促成的二手房住宅網(wǎng)簽共計1074宗（其中性質包括普通住宅和別墅），環(huán)比微漲6.23%。8月第3周（8.17~8.23）廣州全市經(jīng)中介促成的二手房住宅網(wǎng)簽共計1217宗（包括已簽約、已遞件、已結案），環(huán)比上周上漲13.31%。“價格方面估計就是微漲。”

他認為，目前市場對于一兩年內樓價不會大跌有“共識”：“當它成為一個‘共識’也就是絕大多數(shù)的人都有這樣的預期，樓價就很難下跌，特別在廣州這個城市，因為廣州的房子大多數(shù)都是‘散戶’持有。”他說，買家都說房價太貴了、太離譜了，但是意識中卻相信以后還會漲。

投資建議：

長線投資地鐵沿線

搜房廣州二手電商商圈經(jīng)理袁懷威認為，目前房價短期內難有大漲，因此若要選擇投資房地產，最好還是以長線投資為宜：“如果要買房投資，最好能買最佳地段的最優(yōu)質小區(qū)房，升值的空間比較大。”他建議選擇琶洲和赤崗等有利好的板塊：“琶洲將有大型電商進駐，該板塊就業(yè)人員增多，不論是租房還是買房需求都會大增，赤崗板塊臨近琶洲，可吸收琶洲暴漲的購房需求。”至于早年成投資搶手貨的公寓，袁懷威則不是太看好，認為公寓的產權年限只有50年，即使出租，投資回報也有限，而且二手樓市中公寓難出手。

搜房廣州二手電商商圈經(jīng)理鄒振寧則認為，廣州房價最高的區(qū)域多為老城區(qū)，老城區(qū)房價的升值空間有限：“本身來老城區(qū)買房的買家就需要一段時間才能接受老城區(qū)的房價，老城區(qū)的房價大漲的可能性很小。”他建議選擇房價較低的新城區(qū)，尤其可考慮番禺電梯樓：“番禺樓價較低，交通配套相對滯后，未來地鐵線通車，補上這個‘短板’后，小區(qū)配套好的番禺電梯樓會在市場中很吃香。”而周峰則強調投資要首選地鐵沿線，不排除會發(fā)現(xiàn)一些對市場行情不了解的業(yè)主開了低價。

匯市

影響

央行雙降

人民幣匯率承壓

商品貨幣展開反彈

昨日，央行宣布降準降息，受此消息影響，離岸人民幣兌美元擴大跌幅，從央行宣布降準降息時的6.4708貶值逾200點，至6.4915。匯市方面，美元一跌再跌，美元指數(shù)連續(xù)3周下跌，目前報94附近，歐元、日元受益于近期震動市場，成為避險貨幣，不過亞太股市逐步企穩(wěn)，大宗商品價格停止暴跌，商品貨幣展開反彈。

昨日，美元兌人民幣中間價報6.3987，上調125個基點。歐元兌人民幣中間價報7.3989，上調1345個基點。招商銀行同業(yè)金融部高級分析師劉東亮分析，預計在匯率不出現(xiàn)極端波動的情況下，央行會逐漸放松對匯率的干預，允許人民幣進一步貶值。

美元“遭殃” 商品貨幣回升

國際金融市場震蕩以及對全球經(jīng)濟減速的擔憂加重，恐將打亂美聯(lián)儲很快開始加息的計劃，這對美元構成較大拖累。不過，受昨日央行降準降息的影響，離岸人民幣兌美元跌幅擴大，美元指數(shù)一度回升至94。

大宗商品價格停止暴跌，商品貨幣全線反彈，澳元兌美元漲逾1%，收復昨日多數(shù)失地；新西蘭兌美元漲逾1%，美元兌加元小幅回落0.3%。但歐元和日元紛紛回落，美元兌日元漲逾1%，周一曾一度大跌近3%，歐元兌美元也出現(xiàn)小幅回調。截至昨日記者交稿時，歐元兌美元在1.1477附近，美元兌日元在120.04附近。

美元長線走強趨勢不變

劉東亮指出，美元加息周期對新興市場的沖擊是本輪動蕩的根本原因，無論美聯(lián)儲最終是否會推遲加息時點，只要這一預期存在，那么新興市場資本外流的壓力就不會停止。

劉東亮認為，受利差交易解除的影響，美元指數(shù)短期出現(xiàn)大幅下跌，歐元、日元等強勁反彈，但這應只是技術性變動。從中期來看，美聯(lián)儲的加息預期營造了美元強勢的大背景，而全球市場避險情緒的持續(xù)上升，預計也將促使美元再度走強。