放松限外對樓市影響未必很大
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人民幣大幅貶值,國家六部委日前發(fā)出通知,中國取消外商投資房企辦理境內(nèi)貸款、境外貸款、外匯借款結(jié)匯必須全部繳付注冊資本金的要求。有資格的境外機構(gòu)和個人可購買符合實際需要的自用、自住商品房。以往無論商業(yè)或是住宅,外資限購一套,現(xiàn)在的表述則是可圈可點——符合實際需要的自用、自住商品房,這個政策彈性很大,“收放自如”,不過從實際上來說,效果未必很明顯。
地產(chǎn)人士表示,即使在樓市不限外的時期,類似淘金、天河北都有非常多外國人聚居,但其實算起來外國人購房的比例不到10%。后來隨著人民幣升值,外國人覺得在華生活水平提高,有的紛紛回流本國,購房比例進(jìn)一步下降。由于目前廣州依然實施住房限購政策,有地產(chǎn)大佬憧憬外國人可以在公寓寫字樓市場“買買買”,不過對于營商的外國人來說,租用寫字樓或公寓在資金沉淀的壓力遠(yuǎn)少于購買寫字樓,購買寫字樓或公寓的一般是外企內(nèi)地分公司自用,或者外國基金出于長期持有的目的而購入整棟寫字樓,不過這種大手買賣涉及數(shù)十億資金,一年不過幾單,即使是在限購期間,資本的財技足以繞過限外政策而達(dá)到目的。
其實目前最大的焦點是——既然本幣貶值了,那又為何要來購買以本幣結(jié)算的不動產(chǎn)呢?對于來華的境外投資者而言,人民幣貶值將直接降低其投資成本。然而,高力國際的《全球投資者投資情緒調(diào)查》結(jié)果顯示,相對而言,貨幣風(fēng)險并非投資者選擇投資目的地的主要考量因素。通常而言,房地產(chǎn)機構(gòu)投資者的投資決策并非取決于貨幣匯率風(fēng)險,因其擁有規(guī)避此類風(fēng)險的金融手段。對于該類投資者而言,投資決策依賴于長期經(jīng)濟及房地產(chǎn)市場基本面,而這些因素從本質(zhì)上影響投資回報且是無法規(guī)避。
對于巨額資本來說,人民幣貶值或升值只不過是一個小因素,最重要的是分散投資、降低風(fēng)險。自2010年國內(nèi)一線城市進(jìn)入限購以來,不斷有內(nèi)地資本流到海外購房,在這5年里這些資本其實也錯過了至少50%的物業(yè)升值機會,這次從外幣升值5%或以上來看,只是補貼了一點點損失。
對富裕起來的中國人來說,到海外購房是實現(xiàn)財富夢想的一個操作,如果說這是中國人的“美國夢”的話,那么對于外國人來說,他們是不是也有一個來中國購房的“中國夢”呢?從目前來看,這個夢想還遠(yuǎn)離現(xiàn)實,故此放松限外能夠產(chǎn)生的效用也是微乎其微。
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