高端訪談:中國人海外地產(chǎn)投資正當(dāng)時
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李建龍:程總,以您多年的研究經(jīng)驗,在國內(nèi)的投資和國外的投資有哪些不同,如何看待這些差異問題?
程崇山:在國內(nèi)投資的話,作為房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)來說一方面是自住,由于自住人群需求大,而衍生出來它在中國成為了一個投資產(chǎn)品,或者甚至投機產(chǎn)品,所以在前幾年很多朋友因為房地產(chǎn)的投資而賺了不少錢,房資大漲。在國外呢,它更多的屬性是自住,就拿澳大利亞來說,它有投資性,但是不具備投機性。
投資和投機的區(qū)別在哪里呢?投機是有風(fēng)險的,比如說這個房子今年漲了20%,明年是不是還能漲呢?它沒有重復(fù)性沒有可復(fù)制性,這個就是投機性。而澳大利亞的房子跟中國相比較,它具有可復(fù)制性,具有重復(fù)性,這樣穩(wěn)定增長過程中,他虧損、賠本的可能性要小一些,這個我認(rèn)為就是投資性。所以澳大利亞的房子,或者是包括一些其他國家的像美國、英國的這些房子,更適合于投資而不是投機。
李建龍:投資呢就是比較穩(wěn)定的現(xiàn)金的收益回報,投機它具備一個風(fēng)險性。
程崇山:風(fēng)險大。
李建龍:同時它的收益可能也會比較高。
程崇山:對,可能很高。
李建龍:我們這么多中國人到海外去投資了,現(xiàn)在可能很多的企業(yè)家,我身邊的都是到海外去投資,他們選擇的城市一般是美國、澳大利亞、新西蘭等等一些國家。
在海外的投資要注意哪些東西,哪些東西應(yīng)該規(guī)避?中國人到海外投資前,應(yīng)該做哪些工作?
這是我們比較關(guān)注的問題,這個給我們的觀眾朋友做一個介紹,您專業(yè)的角度,您從研究這么多年房產(chǎn)政策的一個角度上。
程崇山:這個要介紹的話,恐怕不是這點時間能解決得了的,我今天簡單從提綱方面給觀眾朋友們做個介紹吧。我分這么幾個問題講,第一個是如何選擇投資房,選擇投資房的話,既然我們是為了投資, 首先安全是第一位的。安全的話,我們從國家就開始要考慮,我們投資到哪個國家,看這個國家的富裕程度是怎么樣,金融的穩(wěn)定程度是怎么樣。比如說伊拉克,我們剛在那里投資了房子,一打仗,房子什么都沒有了。所以從國力到底體現(xiàn)怎么樣,這是從國家的分析上,還有國家未來的發(fā)展趨勢國策是怎么樣,是不是有利于房地產(chǎn)的增長和貨幣的升值。
第二個我們選擇了國家之后就要考慮地區(qū)了,選擇一個國家,比如說澳洲,選擇了澳大利亞了,澳大利亞有很多城市,墨爾本、悉尼、布里斯班等等,這幾個城市我們又該選擇誰呢?那么我要看地區(qū)的話,我們在中國做房地產(chǎn)也一樣,要看人口的凈流入。杜猛博士當(dāng)時說過,中國出現(xiàn)了很多鬼城,包括鄂爾多斯,為什么會出現(xiàn)鬼城呢?因為它雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較好,可是沒有多少人去,人口的凈流入少, 人口的凈流入如果少的話,無論如何,它的房價也不會漲得太怎么樣。那么我們就要看這個地區(qū)的人口凈流入怎么樣,比如說拿澳大利亞來說的話,我認(rèn)為墨爾本的人口凈流入是可觀的,墨爾本現(xiàn)在有420萬人,為了解決人口老齡化問題,它必須有大量的人口增長,墨爾本計劃是在2030年的時候,人口要從現(xiàn)在的420萬增加到700萬人口,幾乎增加一倍。
李建龍:它如何增長,是引進(jìn)更多的移民,還是它的本國家?
程崇山:移民是主流,當(dāng)然也有人口自然增長等等,比如說澳大利亞去年移民人口是40萬,而房子只建了15萬套,進(jìn)了40萬人,還不包含旅游,不包含留學(xué)生,不包含人口自然增長,光移民是40萬人,這個房子增長只有15萬套。按這個比例的話,房子是供不應(yīng)求的,選擇這樣的國家或者是這樣的城市,房價是肯定能繼續(xù)上漲的。
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