李建龍：程總，以您多年的研究經(jīng)驗，在國內(nèi)的投資和國外的投資有哪些不同，如何看待這些差異問題？

程崇山：在國內(nèi)投資的話，作為房地產(chǎn)這個產(chǎn)業(yè)來說一方面是自住，由于自住人群需求大，而衍生出來它在中國成為了一個投資產(chǎn)品，或者甚至投機產(chǎn)品，所以在前幾年很多朋友因為房地產(chǎn)的投資而賺了不少錢，房資大漲。在國外呢，它更多的屬性是自住，就拿澳大利亞來說，它有投資性，但是不具備投機性。

投資和投機的區(qū)別在哪里呢？投機是有風(fēng)險的，比如說這個房子今年漲了20%，明年是不是還能漲呢？它沒有重復(fù)性沒有可復(fù)制性，這個就是投機性。而澳大利亞的房子跟中國相比較，它具有可復(fù)制性，具有重復(fù)性，這樣穩(wěn)定增長過程中，他虧損、賠本的可能性要小一些，這個我認(rèn)為就是投資性。所以澳大利亞的房子，或者是包括一些其他國家的像美國、英國的這些房子，更適合于投資而不是投機。

李建龍：投資呢就是比較穩(wěn)定的現(xiàn)金的收益回報，投機它具備一個風(fēng)險性。

程崇山：風(fēng)險大。

李建龍：同時它的收益可能也會比較高。

程崇山：對，可能很高。

李建龍：我們這么多中國人到海外去投資了，現(xiàn)在可能很多的企業(yè)家，我身邊的都是到海外去投資，他們選擇的城市一般是美國、澳大利亞、新西蘭等等一些國家。

在海外的投資要注意哪些東西，哪些東西應(yīng)該規(guī)避？中國人到海外投資前，應(yīng)該做哪些工作？

這是我們比較關(guān)注的問題，這個給我們的觀眾朋友做一個介紹，您專業(yè)的角度，您從研究這么多年房產(chǎn)政策的一個角度上。

程崇山：這個要介紹的話，恐怕不是這點時間能解決得了的，我今天簡單從提綱方面給觀眾朋友們做個介紹吧。我分這么幾個問題講，第一個是如何選擇投資房，選擇投資房的話，既然我們是為了投資， 首先安全是第一位的。安全的話，我們從國家就開始要考慮，我們投資到哪個國家，看這個國家的富裕程度是怎么樣，金融的穩(wěn)定程度是怎么樣。比如說伊拉克，我們剛在那里投資了房子，一打仗，房子什么都沒有了。所以從國力到底體現(xiàn)怎么樣，這是從國家的分析上，還有國家未來的發(fā)展趨勢國策是怎么樣，是不是有利于房地產(chǎn)的增長和貨幣的升值。

第二個我們選擇了國家之后就要考慮地區(qū)了，選擇一個國家，比如說澳洲，選擇了澳大利亞了，澳大利亞有很多城市，墨爾本、悉尼、布里斯班等等，這幾個城市我們又該選擇誰呢？那么我要看地區(qū)的話，我們在中國做房地產(chǎn)也一樣，要看人口的凈流入。杜猛博士當(dāng)時說過，中國出現(xiàn)了很多鬼城，包括鄂爾多斯，為什么會出現(xiàn)鬼城呢？因為它雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展的比較好，可是沒有多少人去，人口的凈流入少， 人口的凈流入如果少的話，無論如何，它的房價也不會漲得太怎么樣。那么我們就要看這個地區(qū)的人口凈流入怎么樣，比如說拿澳大利亞來說的話，我認(rèn)為墨爾本的人口凈流入是可觀的，墨爾本現(xiàn)在有420萬人，為了解決人口老齡化問題，它必須有大量的人口增長，墨爾本計劃是在2030年的時候，人口要從現(xiàn)在的420萬增加到700萬人口，幾乎增加一倍。

李建龍：它如何增長，是引進(jìn)更多的移民，還是它的本國家？

程崇山：移民是主流，當(dāng)然也有人口自然增長等等，比如說澳大利亞去年移民人口是40萬，而房子只建了15萬套，進(jìn)了40萬人，還不包含旅游，不包含留學(xué)生，不包含人口自然增長，光移民是40萬人，這個房子增長只有15萬套。按這個比例的話，房子是供不應(yīng)求的，選擇這樣的國家或者是這樣的城市，房價是肯定能繼續(xù)上漲的。