“十一的樓市靜悄悄。”一位資深的房地產(chǎn)營銷人士感嘆道。
黃金時代的“十一黃金周”在白銀時代里漸漸失色,黃金時代里,越是節(jié)假日,涉及到房地產(chǎn)營銷的所有人員越忙得人仰馬翻,而今年,悠閑自在多了。打開朋友圈就會看到,不少地產(chǎn)營銷線的負責人散落在世界各地的美景里,悠然自得。
事實上,十一黃金周失色僅僅是今年金九銀十的一個縮影,整體來看,傳統(tǒng)的收成季節(jié)金九銀十今年褪色不少。在淡季不淡的白銀年代里,不少開發(fā)商已經(jīng)“收過好幾茬糧食”,“收成”基本有保障,而拿地越發(fā)困難的情況下,房企并不著急出貨。面對著蹦著也夠不著的豪宅價格,剛需人群也不著急買房。
供需雙向疲軟,使得剛剛過去的十一黃金周,一點也不黃金,金九銀十褪色明顯。
但在上述資深房地產(chǎn)營銷人士看來,如此現(xiàn)象并不代表樓市崩潰了,而正是未來地產(chǎn)營銷的新趨勢。
□現(xiàn)象
房產(chǎn)公司度假忙
對于房地產(chǎn)從業(yè)人員來說,今年十一黃金周最大的特點是:不熱鬧。往年每到此時的大規(guī)模推盤,各售樓處都有五花八門的促銷活動,今年都較為罕見。
記者調查了多個樓盤發(fā)現(xiàn),銷售進度和售價和平時并沒有太大區(qū)別。而打開朋友圈,多數(shù)從事房產(chǎn)營銷工作的朋友都在各地游玩,其中不乏品牌房企的營銷總監(jiān)。
“沒有大型活動,都是一些暖場的小活動,畫個畫啊之類的,不是一線的銷售人員都放假了。”某房企內(nèi)部人士告訴記者。
記者在通州某樓盤的售樓處看到,只有幾個做手工的小活動。“沒什么活動,也沒有特別的優(yōu)惠。”銷售人員介紹稱。
對此,亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為,進入四季度,開發(fā)商加速去化的訴求確實有所減弱,主要原因在于今年二、三季度市場旺銷期中,諸多房企都已完成全國的銷售任務,因此在往年長假期間房企通常的大力促銷現(xiàn)象在今年較少出現(xiàn)。特別是北京地價高企、競爭激烈,房企拿地的困難程度不斷增加,面粉貴過面包的現(xiàn)象頻頻發(fā)生,如果房企將手中持有的地塊以相對低的價格快速消化,所獲得的銷售收入再在同一區(qū)域拿地的可能性幾近為零。在這樣的市場現(xiàn)狀下,拿地早的項目的土地成本優(yōu)勢越發(fā)突出,房企惜售心態(tài)之下,普遍持以放緩推盤、深耕產(chǎn)品、提高利潤率的操盤策略。所以,在十一長假期間,開發(fā)商對項目銷量沒有要求,再加上市場轉冷,看房客戶減少,一些業(yè)務員因此放假旅游,度過一個真正的假期。
供應逐月下滑
從供應情況來看,2015“十一”長假期間(10.01-10.07)北京商品住宅市場僅麗景長安與華潤悅景灣兩個項目入市,與9月最后一周持平。兩個項目共新增住宅產(chǎn)品180套,預售許可面積2.3萬平方米,相比9月最后一周分別減少80%、50%。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為,需求關注點的轉移使得假期集中開盤供應的現(xiàn)象已基本消失,而從歷年“十一”期間開盤情況來看,今年與去年住宅供應成為同期供應低谷。任啟鑫認為,這與北京住宅供應與潛在供應不斷減少的大背景不無相關。隨著北京可開發(fā)土地的不斷減少,可供轉化的住宅項目也將持續(xù)減少,另外再加上受到政策影響近兩年房企制定的銷售目標較低,因此進入10月份之后房企入市意愿并未有突出表現(xiàn)。而受到“十一”開局的影響,預計10月份北京住宅供應與成交均難以出現(xiàn)太大突破。
事實上,自今年8月單月北京樓市供應達到頂峰以來,隨后幾個月市場供應一直處于下滑局面。8月北京住宅市場開盤項目個數(shù)已達到37個,這一數(shù)量也創(chuàng)造了15個月來的入市項目量新高。在8月開盤項目個數(shù)達到37個的年度高峰之后,“金九銀十”未能突破這一水平。
根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年9月,北京商品住宅市場共有29個項目入市,相比8月同期減少了7個,扣除自住房后新增供應3910套,環(huán)比上月同期減少12%,
來自鏈家地產(chǎn)報告顯示,供應方面,截至目前10月尚無期房住宅項目入市,考慮到多數(shù)需求會受節(jié)假日影響推遲入市,一般來說10月上旬鮮有項目入市,預計中下旬供應或將迎來高峰。9月新房市場以“平淡”收尾,目前來看在假期的影響下,“銀十”的市場成交或將低于預期,與9月相比也難有大幅度的上漲。